Webboard

A A A

Please consider registering
Guest

sp_LogInOut Log In sp_Registration Register sp_MemberList Members

Register | Lost password?
Advanced Search

— Forum Scope —




— Match —





— Forum Options —





Minimum search word length is 4 characters - maximum search word length is 84 characters

sp_Feed sp_TopicIcon
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
sp_NewPost Add Reply sp_NewTopic Add Topic
October 16, 2009
4:37 am
Member
Members
Forum Posts: 15
Member Since:
October 5, 2009
sp_UserOfflineSmall Offline

ขอเปิดประเด็นสักหน่อยครับ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเปรียบเทียบกับหุ้น มีข้อดี ข้อเสีย อย่างไรบ้าง ผมลอง list เท่าที่จะคิดออก ใครแวะผ่านมา ช่วยกันคิดหน่อยสิครับ

ข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

- ความเสี่ยงที่มูลค่าสินทรัพย์จะลดลงมีต่ำกว่าหุ้น

ทั้งนี้ ขึ้นกับราคาที่ซื้อมา และระยะเวลาที่ถือครองเอาไว้ จริงๆการลงทุนในหุ้นก็ขึ้นกับสองปัจจัยดังกล่าวเหมือนกัน ถ้าลงทุนระยะยาวในหุ้นของบริษัทที่มีศักยภาพ ความเสี่ยงที่มูลค่าหุ้นจะลดลงก็น้อยมากเช่นกัน เพียงแต่การเปลี่ยนแปลงของราคาหุ้นระหว่างการลงทุนดูจะหวือหวามากกว่า

- ความสามารถในการกู้เงินมาลงทุน

เวลาเราซื้อหุ้น สามารถกู้เงินได้(ใช้ margin) แต่กู้ได้น้อยเมื่อเทียบกับหลักทรัพย์ค้ำประกัน แถมมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก , ถ้าซื้ออสังหา ผู้กู้ที่มีเครดิตดี อาจกู้ได้ในสัดส่วนที่สูงมาก เมื่อเทียบกับเงินดาวน์

ซึ่งผมมองว่า financial leverage นี่เป็นข้อดีที่สุดของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่จะเพิ่มความมั่งคั่งได้อย่างก้าวกระโดดเลยทีเดียว  

ข้อเสียของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

- ทำเลเป็นสิ่งสำคัญที่สุด 

จริงอยู่ที่ราคาที่ดินทุกแห่ง ควรจะเพิ่มขึ้นตามเวลา อย่างน้อยใกล้เคียงกับเงินเฟ้อ แต่ทำเลที่ดี จะทำให้มูลค่าเพิ่มของที่ดินเพิ่มได้แรงและเร็วมากกว่าทำเลที่ไม่มีศักยภาพ 

- สภาพคล่องต่ำมาก

แม้จะมองว่าราคาของที่ดินมักทรงตัว หรือเพิ่มขึ้น แต่หากต้องการแปลงที่ดินเป็นเงินสดอย่างเร็ว อาจทำได้ยาก หรือ ต้องยอมขายโดยมีส่วนลดจากราคาตลาดมาก  

- กระจายการลงทุนได้ลำบาก

เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์แต่ละหน่วย มีมูลค่าสูงมักเป็นหลักล้าน ดังนั้นสำหรับคนที่ยังมีทรัพย์สินสุทธิไม่มาก การซื้อคอนโดแค่ยูนิตเล็กๆแห่งเดียว จะต้องทุ่มเททรัพยากรลงไปเป็นสัดส่วนที่สูงมาก(แถมมีหนี้ ที่ต้องผ่อนอีกนาน) ยังไม่ต้องพูดถึงว่าจะกระจายการลงทุนไปในหลายๆทำเล

- ไม่ค่อยมีตัวเลขทางสถิติเพื่อประกอบการพิจารณาลงทุน  ทำให้ประเมินราคาทรัพย์สินได้ยาก

ถ้าลงทุนในหุ้น ยังมีวิธีการหลากหลายในการประเมินมูลค่าหุ้น ว่าขณะนั้นราคาถูก หรือแพง ไม่ว่าจะดู P/E , ทำ DCF

แต่สำหรับอสังหาแล้ว ณ เวลาหนึ่งๆ ดูเหมือนจะบอกได้ยากเหลือเกิน ว่าราคาที่เราคิดจะลงทุน มันถูกหรือแพง คอนโดเปิดใหม่จองหมดภายใน 3-4 ชั่วโมงแปลว่าเริ่มมีฟองสบู่เกิดขึ้นหรือยัง?

เรื่องที่ต่อเนื่องกันก็คือ เราจะเลือกอย่างไร ว่าเมื่อใดควรจะลงทุนหุ้น หรือเมื่อใดควรจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ดู economic cycle ได้หรือไม่?)

October 21, 2009
9:53 am
Admin
Members
Forum Posts: 678
Member Since:
August 18, 2009
sp_UserOfflineSmall Offline

ขอบคุณสำหรับความรู้ดี ๆ ครับ

October 22, 2009
9:58 am
Member
Members
Forum Posts: 12
Member Since:
August 29, 2009
sp_UserOfflineSmall Offline

chut said:

ข้อเสียของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

- ทำเลเป็นสิ่งสำคัญที่สุด 

จริงอยู่ที่ราคาที่ดินทุกแห่ง ควรจะเพิ่มขึ้นตามเวลา อย่างน้อยใกล้เคียงกับเงินเฟ้อ แต่ทำเลที่ดี จะทำให้มูลค่าเพิ่มของที่ดินเพิ่มได้แรงและเร็วมากกว่าทำเลที่ไม่มีศักยภาพ 

- สภาพคล่องต่ำมาก

แม้จะมองว่าราคาของที่ดินมักทรงตัว หรือเพิ่มขึ้น แต่หากต้องการแปลงที่ดินเป็นเงินสดอย่างเร็ว อาจทำได้ยาก หรือ ต้องยอมขายโดยมีส่วนลดจากราคาตลาดมาก  

- กระจายการลงทุนได้ลำบาก

เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์แต่ละหน่วย มีมูลค่าสูงมักเป็นหลักล้าน ดังนั้นสำหรับคนที่ยังมีทรัพย์สินสุทธิไม่มาก การซื้อคอนโดแค่ยูนิตเล็กๆแห่งเดียว จะต้องทุ่มเททรัพยากรลงไปเป็นสัดส่วนที่สูงมาก(แถมมีหนี้ ที่ต้องผ่อนอีกนาน) ยังไม่ต้องพูดถึงว่าจะกระจายการลงทุนไปในหลายๆทำเล

- ไม่ค่อยมีตัวเลขทางสถิติเพื่อประกอบการพิจารณาลงทุน  ทำให้ประเมินราคาทรัพย์สินได้ยาก

ถ้าลงทุนในหุ้น ยังมีวิธีการหลากหลายในการประเมินมูลค่าหุ้น ว่าขณะนั้นราคาถูก หรือแพง ไม่ว่าจะดู P/E , ทำ DCF

แต่สำหรับอสังหาแล้ว ณ เวลาหนึ่งๆ ดูเหมือนจะบอกได้ยากเหลือเกิน ว่าราคาที่เราคิดจะลงทุน มันถูกหรือแพง คอนโดเปิดใหม่จองหมดภายใน 3-4 ชั่วโมงแปลว่าเริ่มมีฟองสบู่เกิดขึ้นหรือยัง?

เรื่องที่ต่อเนื่องกันก็คือ เราจะเลือกอย่างไร ว่าเมื่อใดควรจะลงทุนหุ้น หรือเมื่อใดควรจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ดู economic cycle ได้หรือไม่?)


คุณ Chut คับ

ถ้าลงทุนเป็น Property fund แทนจะช่วยแก้ข้อเสียเหล่านี้ได้มั้ยคับ

ลง Property fund ให้ผลลัพธ์ที่ต่างจากลงทุนในที่ดินโดยตรงอย่างไรบ้างครับ ดีกว่า หรือแย่กว่าในประเด็นไหน ถ้ามีผู้ใดแนะนำได้รบกวนด้วยคับ

October 26, 2009
10:16 pm
Member
Members
Forum Posts: 15
Member Since:
October 5, 2009
sp_UserOfflineSmall Offline

การซื้อ property fund แทนการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงจะปิดจุดอ่อนในแง่ที่สามารถกระจายการลงทุนได้ดีกว่า และสภาพคล่องดีกว่า(property fund บางกองทุนก็มีสภาพคล่องต่ำเช่นกัน แต่รวมๆก็ขายง่ายกว่าขายบ้าน)

แต่การปิดจุดอ่อนดังกล่าว ต้องแลกมาด้วยการที่ไม่สามารถซื้อ property fund ด้วยเงินกู้เหมือนกับซื้อคอนโด ซึ่งผมมองว่าประเด็นสำคัญที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ดีอย่างหนึ่ง คือ ผู้ลงทุนสามารถซื้อทรัพย์สินใหญ่โดยวางเงินไม่มาก เพราะธนาคารถือว่ามีที่ดินหรือบ้านนั้นๆเป็นตัวค้ำประกันอยู่แล้ว

ผมไม่รู้ว่าปัจจุบัน การซื้อหุ้นโดยใช้มาร์จิ้น ครอบคลุมถึงการซื้อ property fund หรือยังนะครับ

การซื้ออสังหา ถ้านำไปเทียบกับหุ้นหรือบริษัท  ก็ประมาณว่า ถ้า ROA เท่าเดิม การเพิ่ม D/E ratio ก็จะทำให้ ROE เพิ่มตาม

November 3, 2009
11:12 am
omenandinho
Guest
Guests

ปัจจุบันเอสเอ็มอีหรือผู้ประกอบการมักมีปัญหาในการหาแหล่งเงินทุน ทั้งนี้ธนาคารก็เป็นอีกแหล่งทางเลือกหนึ่งที่เป็นที่พึ่งของผู้ประกอบการมาตลอด

แต่ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันคงไม่ใช่เรื่องง่ายนักในการขอสินเชื่อให้ได้ เพราะธนาคารก็เข้มงวดในการคัดสรรผู้กู้เช่นกัน

โดยแต่ละธนาคารจะมีเกณฑ์ในการคัดสรร และ เงื่อนไขในการให้สินเชื่อต่างๆกันไป ทั้งนี้ผู้กู้ต้องเลือกธนาคารที่เหมาะสมและให้เงื่อนไขที่ตรงกับความต้องการของตัวเองมากที่สุด แล้วเราจะรู้ทั้งหมดได้ยังไง ? นอกจากนี้การขอสินเชื่อธนาคาร แม้จะไม่มีความยุ่งยากมากนักแต่ก็มีส่วนที่ต้องใช้ความละเอียดในการจัดเตรียมเอกสาร เช่น แผนธุรกิจ หรือ Proposal ซึ่งผู้ประกอบการต้องจัดเตรียมให้น่าสนใจและมีข้อมูลที่ธนาคารต้องการครบถ้วนเพื่อลดความยุ่งยากและเพิ่มความเป็น

ไปได้ในการได้รับสินเชื่อ แล้วทำยังไงหล่ะ ?

ผมทำงานด้วยช่องว่างตลาดตรงนี้ครับ 

1.ผมเคยเป็นฝ่ายสินเชื่อธนาคารมาก่อน

2.ผมรู้จักผู้ใหญ่วงในหลายท่านที่พอจะให้คำปรึกษาได้เพื่อเพิ่มโอกาสในแต่ละเครส

 3.ผมเขียนแผนและทำงานตรงนี้มากว่า 5 ปีแล้วครับ ผมมั่นใจในความรู้ของผม ถ้าจุดประสงค์หลักของท่าน คือ การหาเงินทุนซักก้อน จากสินเชื่อธุรกิจ ของธนาคาร

ผมคิดว่าผมช่วยท่านได้ ยินดีพูดคุยและแลกเปลี่ยนความคิดกับทุกท่าน ติดต่อ คุณสกลพัฒน์ 084-716-8547   

November 5, 2009
10:18 am
Moderator
Members

Moderators
Forum Posts: 9
Member Since:
October 31, 2009
sp_UserOfflineSmall Offline

ขอเพิ่มเติมข้อมูลบางประเด็นครับ

- การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ สามารถใช้บริการของผู้ประเมินราคา (Appraiser) เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจได้ ค่าบริการก็แปรตามลักษณะและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายการ

- ข้อมูลสถิติราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ตังแต่ปี 2538 สามารถดูได้ที่เว็บไซท์ของธนาคารแห่งประเทศไทย http://www2.bot.or.th/statisti.....anguage=TH

- การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PF) โดยใช้เงินกู้ ส่วนตัวคิดว่าเสี่ยงพอสมควรและได้ผลตอบแทนเหลือจากดอกเบี้ยจ่ายไม่มากครับ ที่ว่าเสี่ยงคือในกรณีที่มูลค่าตลาดของ PF ลดลงต่ำกว่าระดับ Loan To value ที่ธนาคารกำหนด ท่านอาจต้องคืนเงินกู้หรือนำหลักประกันมาเพิ่ม และที่ว่าผลตอบแทนสุทธิจะเหลือไม่มาก เนื่องจากโดยทั่วไป PF ให้ผลตอบแทนหลังหักภาษี 10% ประมาณ 8-9% หักดอกเบี้ยจ่ายแบงค์ 6-7% เหลือเข้ากระเป๋าจริง 1-2% เท่านั้น แต่ถ้าจะมองเป็นการ Leverage เหมือนธุรกิจธนาคาร ก็พอได้ แต่เจ้าหนี้คงอยากมีส่วนเหลื่อมหลักประกันอยู่พอสมควร (ให้เงินกู้น้อยกว่ามูลค่า PF) เพื่อไม่ให้ท่านจับเสือมือเปล่า ท่านจึงอาจต้องลงเงินของตัวเองลงไปบ้างเช้นกัน

November 6, 2009
6:28 pm
Member
Members
Forum Posts: 15
Member Since:
October 5, 2009
sp_UserOfflineSmall Offline

ขอบคุณ คุณ Keng มากเลยครับสำหรับความเห็นดีๆ Laugh

เพิ่งรู้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยมีข้อมูลแบบนี้ด้วย

อยากถามหน่อยครับ

1. ถ้าจะหาข้อมูลราคาคอนโด จะพอหาได้ที่ไหนหรือครับ เห็น link ที่ให้มา มีแต่ราคาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ชานเมือง

2. ผู้ประเมินราคาอสังหา เขาคิดค่าบริการกันประมาณไหนหรือครับ

3. การกู้เงินมาซื้อ property fund มันกู้ได้ประมาณกี่เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับหลักทรัพย์ค้ำประกันครับ

November 12, 2009
3:45 pm
Berm
Guest
Guests

ขอแบ่งปันข้อมูลให้กับคุณ chut นะครับ

1. ข้อมูลราคาคอนโดฯ นั้นอาจจะหาได้จาก บริษัทโบรกเกอร์ชั้นนำ เช่น ซีบี ริชาร์ดเอลลิส, โจนส์แลงฯ, พลัส,  Ap City Smart ฯลฯ หรืออาจจะหาจากเวบ pantip หรือเวบที่เป็น community แต่อย่างไรก็ตาม ราคาที่ท่านเห็นหรือได้รับจากโบรกเกอร์ ก็จะเป็นราคาที่เผื่อสำหรับการต่อรอง การที่จะตัดสินใจซื้อในราคาเท่าไรนั้น ไม่มีแหล่งข้อมูลใดที่ตายตัว ดังเช่นไปลงทุนในตลาดหุ้น ราคาหุ้นจะกำหนดช้ดเจน ตามราคาเทรดกัน แต่อสังหาฯ แต่ละชิ้นนั้นมันจะมีความเฉพาะเจาะจงของตัวมัน (ต่อให้ คอนโดฯ ในโครงการเดียวกัน แบบเดียวกัน ชั้นเดียวกัน แต่หากหันทิศทางต่างกัน ราคายังต่างกันเลยครับ)

2. การคิดราคาของผู้ประเมินราคานั้น โดยหลักการจะคิดจาก ระยะเวลาที่ผู้ประเมินต้องใช้ในการทำงานประเมินราคาให้เสร็จสิ้น โดยไม่อิงมูลค่าทรัพย์สิน (แต่ก็อาจจะมีการชำเลืองมองมูลค่าทรัพย์สินบ้าง ว่าหากมูลค่าสูง ความเสี่ยงผู้ประเมินสูง ก็อาจจะเพิ่มค่าธรรมเนียมเล็กน้อย) ส่วนแนวทางการคิดค่าธรรมเนียมนั้น หากกู้เพื่อกู้โดยให้สถาบันการเงินเป็นผู้ประสาน ราคาค่าธรรมเนียมจะถูกกว่า เดินเข้าไปจ้างเอง (เพราะแบงก์เขาใหญ่ และต่อราคาเก่ง) นอกจากนี้ก็ดูปัจจัยว่าบริษัทประเมินไทยหรือต่างชาติ หากต่างชาติ ค่าธรรมเนียมจะสูงกว่า (เพราะค่าโสหุ้ยเขาแพง แต่ราคาก็ออกมาคล้ายๆกัน ต่างแต่ที่แบรนด์และรูปเล่มรายงาน)

3. เท่าที่พอจะทราบลองถามโบรกเกอร์ที่ใช้อยู่ ว่าเขาให้กู้ได้กี่เปอร์เซนต์ อาจจะได้ 50-60% นะครับ

November 12, 2009
3:47 pm
Berm
Guest
Guests

โทษทีครับ

3. อาจจะให้กู้ได้ 40-50% ครับ หากเป็น PF ที่ดีๆ

Forum Timezone: Asia/Bangkok

Most Users Ever Online: 217

Currently Online:
6 Guest(s)

Currently Browsing this Page:
1 Guest(s)

Member Stats:

Guest Posters: 254

Members: 2263

Moderators: 10

Admins: 1

Forum Stats:

Groups: 2

Forums: 7

Topics: 393

Posts: 1405

Administrators: FundTalk: 678