Webboard

A A A

Please consider registering
Guest

sp_LogInOut Log In sp_Registration Register sp_MemberList Members

Register | Lost password?
Advanced Search

— Forum Scope —




— Match —





— Forum Options —





Minimum search word length is 4 characters - maximum search word length is 84 characters

sp_Feed sp_TopicIcon
กองทุนอสังหา ทำไม price ของกอง leasehold มักจะสูงกว่า NAV และ PAR แต่กอง freehold กลับต่ำกว่า???
sp_NewPost Add Reply sp_NewTopic Add Topic
October 6, 2011
8:52 am
passerby
Guest
Guests

ขอสอบถามหน่อยนะครับ

คือผมคิดว่าจะแบ่งเงินส่วนหนึ่งไว้ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ครับ

 

ตอนแรกคิดว่าจะลงทุนในกองที่เป็น freehold

แต่พอดูทั้งราคา NAV และ PAR แล้ว รู้สึกแปลกๆ

 

คือถ้าเป็น leasehold คือ กองทุนจะมีการหมดอายุใช่มั้ยครับ

ดังนั้น NAV ของกองทุนน่าจะตกต่ำลงทุกๆปี ถ้าค่าเช่าตลาดไม่ได้กระโดดขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ

แต่ที่ผมเห็นคือ ราคาของกอง leasehold กลับสูงกว่าทั้ง NAV และ PAR เสียอีก

 

ขณะที่กอง freehold ซึ่งไม่มีวันหมดอายุนั้น

น่าจะได้รับประโยชน์จากการเพิ่มมูลค่าของที่ดินมากกว่า

แต่ราคากลับต่ำกว่าทั้ง NAV และ PAR ไปเสียนี่

 

อยากทราบว่าเป็นเพราะอะไรครับ

October 19, 2011
4:06 pm
Admin
Members
Forum Posts: 678
Member Since:
August 18, 2009
sp_UserOfflineSmall Offline

แนะนำ 5 บทความตามลิงค์นี้เลยครับ น่าจะช่วยคลายปัญหาได้ครับ

 

http://fundmanagertalk.com/?cat=51

November 8, 2011
10:07 pm
passerby
Guest
Guests

ได้อ่านบทความแล้วครับ

แต่อยากให้ช่วยอธิบายให้ชัดเจนกว่านี้ครับ

เพราะบทความไม่ได้ตอบข้อสงสัยของผมครับ

 

บทความเน้นทางทฤษฎีของ PFund ซึ่งแยกอธิบาย freehold และ leasehold

แต่คำถามของผมคือสิ่งที่เกิดขึ้นจริงในตลาด

และเป็นการเปรียบเทียบระหว่าง freehold กับ leasehold โดยตรงครับ

 

ขอบคุณครับ

November 13, 2011
12:24 pm
Moderator
Members

Moderators
Forum Posts: 9
Member Since:
October 31, 2009
sp_UserOfflineSmall Offline

คุณ passerby

 

ขอบคุณมากที่ติดตามอ่านบทความครับ

 

เนื่องจาก Pfund มีหลายตัวและแต่ละตัวมีลักษณะของราคาตลาดไม่เท่ากัน

จึงขอใัชัตัวอย่างของ Pfund กองใหญ่ในแต่ละประเภทที่ผมคุ้นเคย แทนครับ

 

ในส่วนของ Freehold จะยกตัวอย่างของ TFUND และในส่วนของ Leasehold จะยกตัวอย่างของ FUTUREPF

 

- TFUND จ่ายปันผลหน่วยละ 0.20 บาทคงที่มาตลอด 4-5 ปีที่ผ่านมา (มีอยู่ 2-3 ครั้งที่ต่างไปจาก 0.20 บาทเล็กน้อย) การเติบโตของกองทุนเกิดจากการซื้อสินทรัพย์ใหม่เข้ามาในกองทุนและขายหน่วยลงทุนเพิ่ม จำนวนหน่วยลงทุนมากขึ้นแต่จำนวนผลตอบแทนต่อหน่วยไม่เปลี่ยนแปลง 

- FUTUREPF มีสินทรัพย์อย่างเดียว ขยายไม่ได้ แต่ก็มีการพัฒนาปรับปรุงศูนย์การค้าต่อเนื่องตั้งแต่ที่เข้ามาซื้อขายใน SET ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อในช่วงก่อนนี้เป็นขาขึ้น รายได้ค่าเช่าจึงสามารถปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามไปด้วย สังเกตจากจำนวนเงินปันผลต่อหน่วยจากผลประกอบการ Q2/52 = 0.25 บาท, Q2/53 = 0.272 บาท, Q2/54 = 0.30 บาท ... ถึงแม้อายุสิทธิการเช่าจะลดลง แต่ก็สู้แรงของการเพิ่มขึ้นของรายได้ไม่ได้ ราคาหน่วยลงทุนในตลาดจึงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และถึงแม้ราคาตลาดจะหล่นแรงในช่วงเดือนกันยา-ตุลา ตามตลาดโดยรวม แต่ก็ปรับเพิ่มกลับขึ้นมาอย่างรวดเร็วในช่วงเดือนตุลา-พฤศจิกาเช่นกัน

ในระยะยาว อย่างไรเสีย Leasehold ก็จะลดลงจนเหลือศูนย์แน่นอน แต่ในระยะสั้น/ปานกลาง ถ้าจับจังหวะการลงทุนได้เหมาะสม ก็สามารถซื้อขายลงทุนรอบละ 2-3 ปี จนได้กำไรจากส่วนต่างราคาและเงินปันผลในอัตราที่น่าพอใจครับ ... อย่างรอบปี 51-52 ส่วนตัวผมทยอยซื้อ Leasehold จำนวนมาก และมาขายทิ้งในช่วงเดือนต้นตุลาคม  54 ที่ตลาดปรับลงแรงปละอัตราดอกเบี้ยเริ่มส่งสัญญาณว่าเข้าสู่ปลายยุคขาขึ้น 

แต่เนื่องจากราคาตลาดปรับลดลงมามากจนทำให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลปรับสูงขึ้นจนน่าสนใจ จึงกลับเข้าไปซื้ออีกครั้งในช่วงปลายเดือนตุลาคม 54 ... อย่าง TFUND ผมรับไว้ที่ประมาณ 10 บาท ให้ผลตอบแทน 8% ตอนนี้ราคา 10.70 บาท (แต่มองไปในอนาคตอีก 2-3 ไตรมาส น่าจะไม่ถึง 8% เพราะนิคมฯ หลายแห่งได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม) ... ด้าน FUTUREPF ผมกลับมารับที่ 12.10 ผลตอบแทน 9% เศษ ตอนนี้ราคาตลาด 13.50 อาจเป็นเพราะตัวสินทรัพย์เองก็ได้รับผลกระทบน้อยมากจากน้ำท่วม เนื่องจากทำประกันภัยไว้แล้วทั้งชดเชยความเสียหายและชดเชยรายได้

 

ไม่รู้ว่าจะตอบคำถามหรือเปล่านะครับ ขอเีรียกว่าเล่าแนวทางการลงทุนใน Pfund "ในยุคนี้" ของผมให้ฟังก็แล้วกันนะครับ  ผมเห็นว่า Pfund แต่ละตัวก็มี Story พื้นฐานต่างกันไปและมีพัฒนาการเปลี่ยนแปลงไปตลอด การจะแสวงหาผลตอบแทนสูงสุดจาก Pfund จึงต้อง ดูพื้นฐานของสินทรัพย์ว่ารายได้มาจากไหน & กระแสรายได้ผันผวนมากหรือไม่ ดูพัฒนาการของสินทรัพย์ ดูแนวโน้มความเคลื่อนไหวของราคาในระยะยาว ดูอัตราผลตอบแทนเทียบกับราคาตลาด และดูโอกาสซื้อขายจากความผันผวนในระยะสั้น ประกอบกันไปทั้งหมดครับ

 

 SJ

November 21, 2011
4:56 pm
passerby
Guest
Guests

ขอบคุณครับ คุณ SJ

ผมเข้าใจ pfund มากขึ้นแล้วครับ

December 29, 2011
2:50 pm
Maverick
Guest
Guests

ผมกลับคิดว่าสิ่งที่ทำให้ต่างกันไม่ใช่ประเภทของกองทุนว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold ครับ แต่เป็นประเภทของธุรกิจมากกว่า สามารถสังเกตได้ว่า PFund ที่มีราคาเหนือ Par นั้นเป็นประเภท Retail ครับแต่เผอิญว่า PFund ที่มีอยู่ตอนนี้ที่เป็น Retail ก็เป็นลักษณะ Leasehold ซะส่วนมากครับ

 

เพิ่มเติมนิดนึงว่า NAV ของ Leasehold นั้นจะเคลื่อนไหวในรูปแบบของระฆังคว่ำครับ โดยในช่วยแรกจะมีการปรับตัวขึ้นก่อนและค่อยๆทยอยปรับลดลงจนเหลือศูนย์เมื่อสิ้นสุดอายุเช่าครับ

Forum Timezone: Asia/Bangkok

Most Users Ever Online: 217

Currently Online:
6 Guest(s)

Currently Browsing this Page:
1 Guest(s)

Member Stats:

Guest Posters: 254

Members: 2263

Moderators: 10

Admins: 1

Forum Stats:

Groups: 2

Forums: 7

Topics: 393

Posts: 1405

Administrators: FundTalk: 678