Webboard

A A A

Please consider registering
Guest

sp_LogInOut Log In sp_Registration Register sp_MemberList Members

Register | Lost password?
Advanced Search

— Forum Scope —




— Match —





— Forum Options —





Minimum search word length is 4 characters - maximum search word length is 84 characters

sp_Feed sp_TopicIcon
ขอคำปรึกษา คุณ keng คุณ admin เกี่ยวกับการลงทุนในกองทุนอสังหาโดยมีเป้าหมายเพื่อการเกษียณครับ
sp_NewPost Add Reply sp_NewTopic Add Topic
November 16, 2011
12:23 am
Member
Members
Forum Posts: 7
Member Since:
July 11, 2011
sp_UserOfflineSmall Offline

สวัสดีครับบ เรียนปรึกษาคุณเก่ง moderate และคุณเจษฐา admin ครับบ

  เกี่ยวกับกองทุนอสังหา คือ เท่าที่ผมทราบกองอสังหาแบ่งออกได้ดังนี้

1.กองทุนอสังหาประเภทหมู่บ้านให้เช่า (freehold)  อย่างเช่น mnit mnrf mnit2 pffund

2.กองทุนอสังหาประเภท สำนักงานให้เช่า  กลุ่มนี้จะแบ่งได้ 2 ประเภทคือ

2.1 freehold อย่าง sspf bkkcp mipf tcif

2.2 lease hold อย่าง popf

3.กองทุนอสังหาประเภท โรงแรม จะปนกันทั้ง lease และ free....tnpf goldpf luxf qhpf...เป็นต้น

4.กองทุนอสังหาประเภทศูนย์การค้า รวมทั้ง ตลาด อย่าง  cpnrf  ttlpf trif

5.กองทุนอสังหาประเภทโกดัง คลังสินค้า ให้เช่า tlogis m-stor montri m-wha sstpf.....

6.กองทุนประเภทโรงงานให้เช่า tfund tif1

7.กองทุนในสินทรัพย์พิเศษ อย่าง spf สนามบินสมุย

 

1...อยากขอความรู้ท่านเก่ง และ admin ครับ กองทุนอสังหากลุ่มไหน ใน 7 กลุ่มที่สามารถลงทุนเพื่อรอรับปันผลไว้เผื่อวันนึงไม่มีรายได้ยามเกษียณครับบบ....และกลุ่มไหนที่ต้องพิจารณาเป้นพิเศษหรือควรหลีกเลี่ยงครับบบ

 

2. กองทุนอสังหา 4 กองเหล่านี้สามารถลงทุนระยะยาวตามวัตถุประสงค์ของ ข้อ 1 ได้ไหมครับ ประมาณว่าซื้อเพิ่มไปเรื่อยๆๆ แล้วพอจุดๆๆนึงเราก็ถือลงทุนระยะยาวเพื่อรอรับปันผลไปเรื่อยๆ ครับ อย่าง tlogis tfund mnit หรือ cpnrf  trif

 

3.กองทุนอสังหา ถ้าในแง่นักลงทุนระยะยาวแล้ว หากถือไม่ต่ำกว่า 60% ของพอร์ตแล้วที่เหลือเป็นกองทุนหุ้นปันผล กับกองทุนตราสารหนี้ หากจัดพอร์ตแบบนี้จะเสี่ยงไปไหมครับ อยากขอความเห็นครับ

December 4, 2011
11:25 am
Moderator
Members

Moderators
Forum Posts: 9
Member Since:
October 31, 2009
sp_UserOfflineSmall Offline

ขอเรียบเรียงและตอบจากมุมมองส่วนตัวนะครับ

 

1. ผมจะเลือกกองทุนที่มีกระแสรายได้ และ อัตราการเช่า สม่ำเสมอ ซึ่งก็หมายถึงรายได้ค่าเช่าพื้นที่ จะเป็นโรงงาน ห้าง ตลาด ได้หมด ... ในส่วนของอัตราการเช่า ไม่จำเป็นต้องเต็ม 100% แต่ถ้าจะต่ำ ก็ต้องคงที่ ไม่ลดลง เพราะการที่อัตราการเช่าไม่เต็ม 100% แต่ไม่ลดลง แปลว่ามีโอกาสดีขึ้นในอนาคต

 

2. ผมไม่เลือกกองทุนที่มีรายได้แปรผันผวนไปตามฤดูกาลท่องเที่ยว หรือสถานการณ์บ้านเมือง ซึ่งก็หมายถึงกองทุนโรงแรม อัตราปันผลอาจสูง แต่ถ้ามีข่าวไม่ดีมากระทบ อาจขาดทุนจนไม่คุ้มกัน

3. กองทุนอสังหาฯ ก็เหมือนหุ้นสามัญ ในแนวโน้มระยะยาวมีืิทิศทางการเปลี่ยนแปลงของราคา ไม่ค่อยต่างจากหุ้นสามัญเท่าไร ถ้ามีเหตุมากระทบ ราคาก็เปลี่ยนไปได้มากเหมือนกัน ... ซึ่งถ้าเป็นเหตุดี ราคาจะค่อยๆ ปรับขึ้น สัปดาห์ละ 5-10 สตางค์ ติดต่อกันเป็นเดือน แต่ถ้าเหตุไม่ดี สองสามวันก็หล่นได้เป็น 10% ... ดังนั้น ผมเลยไม่ได้ตั้งเป้าว่าจะลงทุนยาวไปเรื่อยกี่ปี แต่จะซื้อขายไปตามเหตุปัจจัยใน อย่างเช่น 1) ตอนปี 2008 บางตัวราคาตกแัรง (หลายตัว สุดท้ายหล่นไปเกิน 50%) ทั้งที่รายได้ไม่ได้เกี่ยวอะไรกับวิกฤติการเงินเลย แต่เป็นเพราะนักลงทุนต่างชาติเทขายทุกราคา อย่างนี้ก็ควรรีบขาย ออกไปพักถือเงินสดก่อน หรือ 2) ราคาปรับเพิ่มต่อเนื่องและรวดเร็ว จนราคาตลาดสูงกว่า NAV มากๆ และ ณ ราคาตลาดให้อัตราปันผลต่ำกว่าที่เคยมากๆ (เทียบกับตัวมันเองในอดีต) อย่างนี้ควรทยอยขาย แล้วไปหาตัวอื่นซื้อแทน เพราะถ้าเหตุไม่ดีเกิดขึ้น พวกนี้จะถูกขายหนักสุด 3) ในทางกลับกัน หากราคาตลาดหล่นลงมากๆ แต่รายได้จริงๆ ไม่ถูกกระทบ จนมี NAV Discount สูง และให้อัตราเงินปันผลสูงมาก อย่างเช่นหลังปี 2008 หลายตัวให้อัตราเงินปันผล 12-13% ต่อปี อย่างนี้น่าทยอยซื้อสะสม 

4. สัดส่วนการถือกองทุนประเภทนี้ นักลงทุนแต่ละท่านชอบไม่เหมือนกัน ถ้ามีเงินลงทุนจำนวนมากแล้ว และไม่เน้นเติบโต การมีกองทุนอสังหาฯ ในสัดส่วนสูงๆ ก็จะช่วยสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ และ Capital gain หลายสิบ% ในช่วงเวลา 2-3 ปีได้ แต่จะให้เหมือนหุ้นสามัญที่มีการเติบโตหลายๆ "เท่าตัว" ก็คงจะไม่ได้ เพราะลักษณะพื้นฐานต่างกันสิ้นเชิง ... ส่วนนักลงทุนที่เน้นขยายความมั่งคั่ง ก็จะมีกองทุนประเภทนี้ไม่มาก เพราะจะเสียโอกาสในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า (เงินมีจำกัด ต้องเน้นลงตัวที่คิดว่าจะเติบโตสูงสุดก่อน)

 

อยากให้ลองตั้งเป้าหมายความมั่งคั่งในระยะยาว แล้วค่อยหาหลักทรัพย์ที่ตอบโจทย์นั้น (โดยคำนึงถึงข้อจำกัด ด้านเวลาที่สามารถใช้ในการดูแลติดตามเงินลงทุน ความมั่นใจส่วนตัว และความรู้ความเข้าใจที่เรามีต่อหลักทรัพย์นั้น) ซึ่งก็จะพอเห็นภาพแล้วว่า เราควรจัดสรรเงินลงทุนอย่างไร ... กองทุนอสังหาฯ ก็น่าจะเป็นส่วนหนึ่งในการจัดสรรนั้น ไม่มากก็น้อยครับ 🙂

Forum Timezone: Asia/Bangkok

Most Users Ever Online: 217

Currently Online:
7 Guest(s)

Currently Browsing this Page:
1 Guest(s)

Member Stats:

Guest Posters: 254

Members: 2269

Moderators: 10

Admins: 1

Forum Stats:

Groups: 2

Forums: 7

Topics: 410

Posts: 1422

Administrators: FundTalk: 678