คุณ passerby

ขอบคุณมากที่ติดตามอ่านบทความครับ

เนื่องจาก Pfund มีหลายตัวและแต่ละตัวมีลักษณะของราคาตลาดไม่เท่ากัน

จึงขอใัชัตัวอย่างของ Pfund กองใหญ่ในแต่ละประเภทที่ผมคุ้นเคย แทนครับ

ในส่วนของ Freehold จะยกตัวอย่างของ TFUND และในส่วนของ Leasehold จะยกตัวอย่างของ FUTUREPF

- TFUND จ่ายปันผลหน่วยละ 0.20 บาทคงที่มาตลอด 4-5 ปีที่ผ่านมา (มีอยู่ 2-3 ครั้งที่ต่างไปจาก 0.20 บาทเล็กน้อย) การเติบโตของกองทุนเกิดจากการซื้อสินทรัพย์ใหม่เข้ามาในกองทุนและขายหน่วยลงทุนเพิ่ม จำนวนหน่วยลงทุนมากขึ้นแต่จำนวนผลตอบแทนต่อหน่วยไม่เปลี่ยนแปลง 

- FUTUREPF มีสินทรัพย์อย่างเดียว ขยายไม่ได้ แต่ก็มีการพัฒนาปรับปรุงศูนย์การค้าต่อเนื่องตั้งแต่ที่เข้ามาซื้อขายใน SET ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อในช่วงก่อนนี้เป็นขาขึ้น รายได้ค่าเช่าจึงสามารถปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามไปด้วย สังเกตจากจำนวนเงินปันผลต่อหน่วยจากผลประกอบการ Q2/52 = 0.25 บาท, Q2/53 = 0.272 บาท, Q2/54 = 0.30 บาท … ถึงแม้อายุสิทธิการเช่าจะลดลง แต่ก็สู้แรงของการเพิ่มขึ้นของรายได้ไม่ได้ ราคาหน่วยลงทุนในตลาดจึงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และถึงแม้ราคาตลาดจะหล่นแรงในช่วงเดือนกันยา-ตุลา ตามตลาดโดยรวม แต่ก็ปรับเพิ่มกลับขึ้นมาอย่างรวดเร็วในช่วงเดือนตุลา-พฤศจิกาเช่นกัน

ในระยะยาว อย่างไรเสีย Leasehold ก็จะลดลงจนเหลือศูนย์แน่นอน แต่ในระยะสั้น/ปานกลาง ถ้าจับจังหวะการลงทุนได้เหมาะสม ก็สามารถซื้อขายลงทุนรอบละ 2-3 ปี จนได้กำไรจากส่วนต่างราคาและเงินปันผลในอัตราที่น่าพอใจครับ … อย่างรอบปี 51-52 ส่วนตัวผมทยอยซื้อ Leasehold จำนวนมาก และมาขายทิ้งในช่วงเดือนต้นตุลาคม  54 ที่ตลาดปรับลงแรงปละอัตราดอกเบี้ยเริ่มส่งสัญญาณว่าเข้าสู่ปลายยุคขาขึ้น 

แต่เนื่องจากราคาตลาดปรับลดลงมามากจนทำให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลปรับสูงขึ้นจนน่าสนใจ จึงกลับเข้าไปซื้ออีกครั้งในช่วงปลายเดือนตุลาคม 54 … อย่าง TFUND ผมรับไว้ที่ประมาณ 10 บาท ให้ผลตอบแทน 8% ตอนนี้ราคา 10.70 บาท (แต่มองไปในอนาคตอีก 2-3 ไตรมาส น่าจะไม่ถึง 8% เพราะนิคมฯ หลายแห่งได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม) … ด้าน FUTUREPF ผมกลับมารับที่ 12.10 ผลตอบแทน 9% เศษ ตอนนี้ราคาตลาด 13.50 อาจเป็นเพราะตัวสินทรัพย์เองก็ได้รับผลกระทบน้อยมากจากน้ำท่วม เนื่องจากทำประกันภัยไว้แล้วทั้งชดเชยความเสียหายและชดเชยรายได้

ไม่รู้ว่าจะตอบคำถามหรือเปล่านะครับ ขอเีรียกว่าเล่าแนวทางการลงทุนใน Pfund “ในยุคนี้” ของผมให้ฟังก็แล้วกันนะครับ  ผมเห็นว่า Pfund แต่ละตัวก็มี Story พื้นฐานต่างกันไปและมีพัฒนาการเปลี่ยนแปลงไปตลอด การจะแสวงหาผลตอบแทนสูงสุดจาก Pfund จึงต้อง ดูพื้นฐานของสินทรัพย์ว่ารายได้มาจากไหน & กระแสรายได้ผันผวนมากหรือไม่ ดูพัฒนาการของสินทรัพย์ ดูแนวโน้มความเคลื่อนไหวของราคาในระยะยาว ดูอัตราผลตอบแทนเทียบกับราคาตลาด และดูโอกาสซื้อขายจากความผันผวนในระยะสั้น ประกอบกันไปทั้งหมดครับ

 SJ