InvestmentTalk – เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 2: การคำนวณมูลค่าพื้นฐาน

EconomicTalk – Classic Case Study: Dubai World
14/12/09
Arsa Indaravijaya “The Most Astute Investors (2008 – 2009)”
26/12/09

ความเดิมตอนที่แล้วได้กล่าวถึงการเปรียบเทียบผลตอบแทนตลอดทั้งโครงการของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFund) ซึ่งแสดงให้เห็นว่า PFund แต่ละตัวมีผลตอบแทนตลอดทั้งโครงการต่างจากผลตอบแทนเงินปันผลพอสมควร (เมื่อพิจารณาจากการเรียงลำดับตามอัตราผลตอบแทน)

นอกจากเรื่องดังกล่าวข้างต้น การลงทุนใน PFund ประเภท Leasehold ซึ่งอายุคงเหลือของสิทธิการเช่าจะลดลงเรื่อย ๆ จนเหลือศูนย์ จะมีมูลค่าพื้นฐานเปลี่ยนไปตามระยะเวลา หรือแม้แต่ประเภท Freehold ซึ่งไม่มีการสิ้นอายุ ก็อาจมีมูลค่าพื้นฐานต่างกันไปในแต่ละช่วงเวลาได้เช่นกัน (ซึ่งขึ้นอยู่กับมุมมองความเสี่ยงของนักลงทุน)

ดังนั้น การเข้าใจมูลค่าพื้นฐานของ PFund ที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดอายุโครงการ จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนใน PFund มีประสิทธิภาพมากขึ้น เนื่องจากสามารถเลือกซื้อ PFund ที่มีราคาตลาดต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐาน และ สามารถพิจารณาขาย PFund ที่มีราคาตลาดสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานได้ โดยอยู่บนความเชื่อที่ว่า ในระยะยาวแล้วราคาตลาดมีแนวโน้มจะปรับตัวเข้าหามูลค่าพื้นฐานได้

ในการคำนวณมูลค่าพื้นฐานของ PFund จะใช้้ข้อมูลนำเข้า 2 ส่วน ได้แก่  1) ปริมาณเงินปันผลจ่ายในช่วงที่ผ่านมา เพื่อใช้เป็นพื้นฐานคำนวณต่อยอดไปในอนาคต และ 2) ระยะเวลาสิ้นสุดของสิทธิการเช่า ซึ่งมูลค่าพื้นฐานในที่ี้นี้ก็คือ Net Present Value ของแต่ละปีไปจนสิ้นสุดโครงการ โดยใช้ Internal Rate of Return (IRR) ซึ่งคำนวณได้จากแนวทางในบทความตอนที่ 1 เป็นอัตราคิดลด (IRR โดยทั่วไปแล้วพอจะอธิบายส่วนชดเชยความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องการจาก PFund ได้ – เสี่ยงมาก ราคาต่ำ ให้ IRR สูง, เสี่ยงน้อย ราคาสูง ให้ IRR ต่ำ)

การคำนวณมูลค่าพื้นฐาน ณ สิ้นปี 2552 ของ PFund ที่สิทธิการเช่าจะสิ้นสุดในปี 2579 ก็จะใช้กระแสเงินสดปี 2553 ถึง 2579 มาคำนวณ และเมื่อจะคำนวณมุลค่าพื้นฐาน ณ สิ้นปี 2553 ของ PFund ตัวเดียวกัน ก็จะตัดกระแสเงินสดในปี 2553 ออกไป เหลือใช้เพียงกระแสเงินสดในปี 2554 ถึง 2579 ในการคำนวณ ซึ่งผลลัพธ์จากการคำนวณดังกล่าวก็จะได้กราฟมูลค่าที่เหมาะสมของ PFund ณ แต่ละสิ้นปี จนกระทั่งจบโครงการ ณ อัตราคิดลด และ อัตราการเติบโตของเงินปันผล ที่ต่างกัน

ในที่นี้จะขอยกตัวอย่างกราฟมูลค่าพื้นฐานของ PFund ขนาดใหญ่ 4 ตัว ได้แก่ SPF, QHPF, FUTUREPF และ CPNRF ใน 3 กรณี ดังนี้ 1) เงินปันผลไม่เติบโต (0%) ณ อัตราคิดลดที่ IRR  ปกติ [โดยคำนวณค่า IRR จากวิธีในตอนที่ 1 ในกรณีที่เงินปันผลเติบโต 2%]   2) เงินปันผลเติบโต 2% ณ อัตราคิดลดที่ IRR ปกติ และ 3) เงินปันผลเติบโต 2% ณ อัตราคิดลดที่ IRR+1%  ซึ่ง แกนตั้ง จะแสดงมูลค่าพื้นฐาน ณ ปลายปี และ แกนนอน จะแสดงปี 25[##]  โดยที่ DR = Discount Rate หรือ อัตราคิดลด และ G = Dividend Growth Rate หรือ อัตราการเติบโตของเงินปันผล

1) SPF (สินทรัพย์ของกองทุนประกอบด้วยสิทธิการเช่าสนามบินสมุยเพียงแห่งเดียว):

SPF

2) QHPF (สินทรัพย์ของกองทุนประกอบด้วยสิทธิการเช่าอาคาร 3 แห่ง ซึ่งมีระยะเวลาสิ้นสุดต่างกัน):QHPF

3) FUTUREPF (สินทรัพย์ของกองทุนประกอบด้วยสิทธิการเช่าห้างฟิวเจอร์พาร์ครังสิตเพียงแห่งเดียว):

FUTUREPF

3) CPNRF (สินทรัพย์ของกองทุนประกอบด้วยสิทธิการเช่าห้าง 3 แห่ง ซึ่งมีระยะเวลาสิ้นสุดต่างกัน):

CPNRF

โดยสรุป กราฟทั้ง 4 ชุดข้างต้น แสดงให้เห็นว่า PFund ที่มีอายุคงเหลือมาก ได้แก่ SPF และ QHPF จะมีการเพิ่มขึ้นของมูลค่าพื้นฐานต่อไปอีก 5-6 ปี โดยมีสมมติฐานว่าเงินปันผลจะเติบโตปีละ 2% แล้วจะเริ่มลดลง  ขณะที่ PFund ที่มีอายุคงเหลือน้อย ได้แก่  CPNRF (สิทธิการเช่า 87% ของสิทธิการเช่าทั้งหมดในปัจจุบันจะหมดอายุในปี 2567) และ FUTUREPF มูลค่าพื้นฐานมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง

เมื่อนักลงทุนทราบมูลค่าพื้นฐานในแต่ละปีตามข้อมูลข้างต้นแล้ว ก็สามารถตัดสินใจลงทุนได้หากราคาตลาดมีความแตกต่างไป

นอกจากนั้น จะเห็นได้ว่ามูลค่าพื้นฐานของ PFund ในระยะยาวมีแนวโน้มลดลงจนเหลือศูนย์ ซึ่งจะทำให้เงินลงทุนเริ่มต้นของท่านลดลงด้วย ประเด็นทางบัญชีเรื่องการด้อยค่าจึงเป็นเรื่องสำคัญที่นักลงทุนควรพิจารณาต่อไป ซึ่งท่านสามารถติดตามได้ในบทความตอนที่ 3 ซึ่งเป็นตอนจบของบทความไตรภาคเรื่องกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ครับ

SJ

หมายเหตุ:

มูลค่าพื้นฐานดังกล่าวมีตัวแปรสำคัญคือ อัตราคิดลด และ อัตราการเติบโตของเงินปันผล ซึ่งหากมีสมมติฐานที่ต่างไปจากข้างต้น ก็จะทำให้มูลค่าพื้นฐานที่คำนวณต่างไปด้วย การนำเสนอในที่นี้ จึงมุ่งเน้นให้เห็นแนวโน้มและปัจจัยที่มีผลกระทบต่อมูลค่าพื้นฐานของ PFund โดยใช้ตัวแปรใน 3 กรณีข้างต้นเท่านั้น นอกจากนั้น IRR ที่ใช้ในการคำนวณในตอนที่ 2 นี้จะต่างจาก IRR ในตอนที่ 1 เล็กน้อย เนื่องจาก PFund บางตัวมีราคาตลาดต่างไปจากเดิม

Keng
Keng
คุณ ศกุนพัฒน์ จิรวุฒิตานันท์ (SJ, Keng) ปัจจุบันทำงานด้านการลงทุนอยู่ที่บริษัทเงินทุน กรุงเทพธนาทร จำกัด (มหาชน) (Bangkok First Investment & Trust Public Company Limited หรือ "BFIT") ในตำแหน่ง Head of Investment Advisory Department ดูแลงานระดมทุนของบริษัท ควบกับตำแหน่ง Investment Committee ดูแลเงินลงทุนในหุ้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตราสารหนี้ และบริหารสภาพคล่องของธุรกิจผ่านธุรกรรมในตลาดเงิน ในด้านคุณวุฒิ สอบผ่านหลักสูตร Certified Investment & Securities Analyst Level 2 (CISA II) ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. ให้เป็นนักวิเคราะห์การลงทุนปัจจัยพื้นฐานด้านหลักทรัพย์ และผู้แนะนำการลงทุนด้านตลาดทุน รวมถึงได้รับอนุญาตจากสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย ให้เป็นผู้ค้าตราสารหนี้ขึ้นทะเบียน SJ สำเร็จการศึกษาระดับปริญญาตรี จากคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และระดับปริญญาโท (MBA, Finance) จาก The University of Western Australia และเคยทำงานวิเคราะห์สินเชื่อลูกค้าเกษตรอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ที่ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)

20 Comments

  1. I found your blog on google and read a few of your other posts. I just added you to my Google News Reader. Keep up the good work. Look forward to reading more from you in the future.

  2. syj says:

    เป็นประโยชน์มากครับ

    ผมสงสัยว่า

    DR นี่คำนวณหรือ estimate ได้อย่างไรครับ ขอบคุณครับ

  3. Sakunphat says:

    ขอบคุณที่ติดตามอ่านครับ

    Discount Rate (DR) ซึ่งสะท้อนระดับความเสี่ยงของ PFund เป็นตัวแปรที่ค่อนข้างถกเถียงกันพอสมควรในการประเมินมูลค่าพื้นฐานครับ เนื่องจากแต่ละท่านก็มีมุมมองเกี่ยวกับปัจจัยความเสี่ยงแตกต่างกันไป และระดับความเสี่ยงก็แปรเปลี่ยนไปตลอดเวลา

    ในบทความนี้ผมใช้ Internal Rate of Return มาเป็น DR ครับ เพราะเห็นว่าพอจะสะท้อนระดับความเสี่ยงของของ PFund ได้พอสมควร เนื่องจากได้มาจากการคำนวณผ่านราคาตลาดของ PFund ตัวนั้น ๆ (ตามบทความตอนที่ 1) จึงอาจเรียก IRR ตามแนวทางนี้ว่า Implied Discount Rate (อัตราคิดลดที่ได้มาโดยนัย)

    อย่างไรก็ดี ในการตัดสินใจลงทุนจริง ผมจะทดลองสร้างกราฟด้วย DR หลายๆ ค่า และส่วนใหญ่จะเอนไปทางที่ Conservative มากขึ้น (เพิ่ม DR ขึ้น) แล้วดูว่ามูลค่าพื้นฐานจะเปลี่นแปลงไปมากน้อยเพียงใด หากอยู่ในช่วงที่ยอมรับได้ (หากเกิดกรณีแย่สุดแล้วยังขาดทุนไม่มาก) ก็น่าสนใจลงทุนครับ

  4. Sakunphat says:

    ส่วนการคำนวณ DR ในการประเมินมูลค่าพื้นฐานของหลักทรัพย์อื่น ๆ เช่น หุ้นสามัญ มักจะใช้แนวทาง Capital Asset Pricing Model (CAPM) หรือ Weighted-Average Cost of Capital (WACC) หรือ Bond Yield plus Risk Premium ครับ ซึ่งแต่ละวิธีจะมีรายละเอียดเนื้อหาค่อนข้างมาก แนะนำให้ศึกษาได้โดยตรงจาก http://www.investopedia.com โดย Search หาคำข้างต้นได้เลยครับ

  5. khbnkobisk says:

    InvestmentTalk – เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 2: การคำนวณมูลค่าพื้นฐาน – Fund Manager Talk
    khbnkobisk http://www.gf7653pv61ut212w4ob13z1p9p6ps4aks.org/
    akhbnkobisk
    [url=http://www.gf7653pv61ut212w4ob13z1p9p6ps4aks.org/]ukhbnkobisk[/url]

  6. I merely have to reveal to you that I am new to putting up a blog and pretty much loved your website. Probably I am most likely to save your blog post . You seriously have fantastic article materials. Appreciate it for expressing with us all of your website page
    lebron soldier 11

  7. 「歳の今、ラツィオには行くつもりはない」。日本代表の本田圭佑(モスクワ)が、自身の未来図を語った。親善試合ベネズエラ戦から一夜明けた日、札幌から成田空港を経由してロシアに戻った。ビッグクラブ移籍をもくろむ日本のエースは、日刊スポーツの取材に独占激白。移籍を含む将来設計に加え、「金黒」の新しいヘアスタイルにした意味など、等身大の姿を包み隠さずに明かした歩む道に、迷いはない。札幌でのベネズエラ戦から一夜明け、ロシアへと戻る直前だった。本田が「未来」を熱く語った。欧州の夏の移籍市場は、週間後の日に閉まる。ビッグクラブ移籍への思い、そして現状を強い口調で明かした「移籍については、現時点で何も言えない。けれど俺の未来図を考えた時、歳の時に描いていた将来と、歳になった今の俺が描く将来は違ってくるんです。最終的なゴールに一切、ブレはないけれどね。つ言えることは、今の俺はラツィオから話があったとしても、もう行くつもりはないということです」
    replica butterfly van cleef necklace

  8. puma fenty says:

    Apotheke tabletten, kaufen ohne kreditkarte und reimport preis, au?er tabletten morsern, tabletten kaufen deutschland. Generika zu auch filmtabletten wirkung, kaufen nachnahme und generika rezeptfrei bestellen trotz velotab generika.
    puma fenty

  9. 北朝鮮のNO.2も処刑されて、南北朝鮮人の行き場所が地球上には見当たらないや
    replique boucle d oreille van cleef

  10. kyrie 2 says:

    Rattling great information can be found on website . “I believe in nothing, everything is sacred. I believe in everything, nothing is sacred.” by Tom Robbins.
    kyrie 2

  11. There is noticeably a bundle to know about this. I assume you made certain nice points in features also.

  12. kyrie 3 says:

    Kaufen ohne rezept osterreich, kaufen austria und appetitzugler apotheke, au?er kaufen, generika preise. Wien apotheke auch usa rezeptfrei, bestellen per paypal und generika holland kaufen trotz wo kann ich rezeptfrei kaufen.
    kyrie 3

  13. adidas boost says:

    Some genuinely choice articles on this site, saved to fav.
    adidas boost

  14. very nice post, i certainly love this website, keep on it

  15. When you examine duplicate IWC, it is possible to never image that it is actually a replica watch.
    Versace watches replica

  16. Major thanks for the blog article.Thanks Again. Fantastic.
    read the article

  17. Dressed in garish sunglasses, a dandyish cravat and the double-breasted frockcoat of a Victorian magician, Wainwright quipped that he was 鈥渨earing theIt has adorned the windscreens of British cars for more than 90 years, providing instant proof that a vehicle is legal and roadworthy.
    picture puzzles

  18. I discovered your blog site on google and check a few of your early posts. Continue to keep up the very good operate. I just additional up your RSS feed to my MSN News Reader. Seeking forward to reading more from you later on!?

  19. Nice post. I learn something more challenging on different blogs everyday. It will always be stimulating to read content from other writers and practice a little something from their store. I?d prefer to use some with the content on my blog whether you don¡¯t mind. Natually I¡®ll give you a link on your web blog. Thanks for sharing.

  20. adidas boost says:

    I like this blog very much, Its a rattling nice post to read and obtain info . “Oregano is the spice of life.” by Henry J. Tillman.
    adidas boost

Leave a Reply

Your email address will not be published.