InvestmentTalk – การลงทุนใน Growth stock และจิตวิทยาการลงทุน

การลงทุนใน Growth stock และจิตวิทยาการลงทุน นพ. พงศกร เอื้อชวาลวงศ์ จิตแพทย์เด็กและวัยรุ่น รพ.ศูนย์อุดรธานี   ผมได้สรุปเนื้อหาที่ผมได้บรรยายในงานสังสรรค์ VI ไตรมาส 2 ลงในบทความนี้นะครับ ต้องขอบคุณทางสมาคมนักลงทุนเน้นคุณค่าที่ให้เกียรติเชิญผมไปเป็นวิทยากรในงานนี้ ขอบคุณผู้ฟังทุกท่านที่ตั้งใจฟัง ไม่มีใครคุยกันเลย…หลายตั้งใจจดมากแม้ว่าผมบอกแล้วว่าจะแจกใน Blog หลายคนถึงขึ้นอัด VDO กันเลยทีเดียว   ขอบคุณภรรยาที่ช่วยตัด Slide ให้เพราะว่าผมงานประจำเยอะมากจนแทบไม่มีเวลาทำ แถมยังมาเป็นกำลังใจให้ถึงขอบเวทีด้วยครับ ขอบคุณครับ   ผมได้พยายามเต็มที่แล้วที่จะให้เนื้อหาเกี่ยวกับหุ้นเติบโตครบถ้วน เข้าใจง่ายที่สุดภายในเวลา 2 ชม. เริ่มตั้งแต่ง่ายไปยาก พยายามจะใส่จุดที่นักลงทุนหลายคนยังเข้าใจผิดและทำให้ภาพเหล่านี้ชัดเจนขึ้น และนำหลักการที่ผมให้ไปใช้จริงได้ครับ   ต่อไปนี้จะเป็นเนื้อหาใน Slide ที่จะไปบรรยายนะครับ ...

Investment Talk – มารู้จักกับ “Cocktail Theory” ของ Peter Lynch กัน

Peter Lynch นั้นได้ชื่อว่าเป็นนักลงทุนและผู้จัดการกองทุนที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดคนหนึ่งของโลกการลงทุนในยุคนี้ ตัว Peter Lynch ได้เขียนหนังสือซึ่งเหมือนเป็นคัมภีร์ในการลงทุนที่ชื่อว่า “ONE UP ON WALL STREET” ซึ่งรวบรวมประสบการณ์และองค์ความรู้ของตัวเขาเองไว้ในหนังสือเล่มนี้ ที่จะเอามาเล่าให้ฟังก็คือ ในหนังสือเล่มนี้ กล่าวถึงทฤษฏีอันหนึ่ง ซึ่งปีเตอร์เป็นคนตั้งขึ้นมา และดูเหมือนว่าจะใช้ได้จริงในเกือบๆทุกตลาดหุ้นทั่วโลกด้วยสิ (ถ้าประเทศนั้นมี Coktail Party นะ) ทฤษฏีนี้ Peter Lynch ให้ชื่อว่า “Cocktail Theory” นั้นเอง ทฤษฏีนี้ เอาไว้พยากรณ์ว่าตลาดหุ้นอยู่ในช่วงไหนของวัฏจักรด้วยการไปยืนอยู่ที่กลางห้องจัดเลี้ยงงาน Cocktail หรูๆซักแห่ง แล้วคอยฟังว่า คนในงานเข้ากำลังพยายามพูดถึงเรื่องอะไรกันอยู่ โดยแบ่งออกเป็น 4 ช่วงภาวะตลาด อ่านดูแล้วงงกันไหมครับว่ามันทำนายได้จริงหรอ… ลองไปดูกันว่านักลงทุนระดับโลกคนนี้เขามองยังไง ...

InvestmentTalk – เงินปันผล สำหรับหุ้นปันผล และหุ้นเติบโต

หุ้นปันผลกับหุ้นเติบโตมีลักษณะที่แตกต่างกันคือ โดยปกติหุ้นปันผลคือบริษัทที่จ่ายเงินปันผลในระดับสูงเมื่อเทียบกับกำไร(Payout ratio) และหากเทียบกับราคาหุ้นก็อยู่ในระดับที่สูง (Dividend yield) เช่นกัน บริษัทลักษณะนี้โดยส่วนใหญ่อยู่ในอุตสาหกรรมที่ค่อนข้างจะอิ่มตัว ต้องการเงินลงทุนเพื่อขยายกิจการค่อนข้างต่ำ ทำให้มีเงินสดเหลือเยอะจึงจ่ายเงินปันผลออกมาค่อนข้างมาก สำหรับหุ้นเติบโตคือบริษัทที่อยู่ในช่วงขยายกิจการ ต้องการเงินลงทุนสูง มีอัตราการเติบโตของกำไรที่มากแต่อัตราการจ่ายเงินปันผลก็จะน้อยกว่าหุ้นปันผล การลงทุนสำหรับหุ้นปันผลหรือว่าหุ้นเติบโตลักษณะใดให้ผลตอบแทนที่สูงกว่ากัน เป็นสิ่งที่ตอบได้ได้ยากเพราะเราต้องเข้าใจก่อนว่า หุ้นปันผลปกติราคาหุ้นจะมีการเคลื่อนไหวน้อยกว่าและผลตอบแทนที่ได้จะมาจากเงินปันผลเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งปกติบริษัทจะจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอในทุกสภาวะเศรษฐกิจ ผลตอบแทนสำหรับหุ้นปันผลจะไม่หวือหวาเพราะกำไรบริษัทค่อนข้างคงที่หรือการเติบโตของกำไรอยู่ในอัตราที่ไม่สูงมากนัก แต่สำหรับหุ้นเติบโตนั้นผลตอบแทนที่ได้มักมาจากราคาหุ้นและมีความตื่นเต้นกว่าเพราะมีกำไรเติบโตมาก หากเราเชื่อว่าราคาหุ้นมีทิศทางเดียวกับกำไรของบริษัท ดังนั้นหุ้นเติบโตน่าจะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าหุ้นปันผล แต่หากเราสรุปแบบนั้นมันก็จะลำเอียงเกินไปหากไม่ได้พิจารณาความเสี่ยงด้วย หุ้นปันผลกับหุ้นเติบโตเมื่อเปรียบเทียบความถูกแพงในเชิง PE หุ้นเติบโตมักจะมี PE ที่สูงกว่าหุ้นปันผล เพราะนักลงทุนคาดหวังการเติบโตของกำไรที่สูงกว่า แต่หากบริษัทไม่สามารถเติบโตได้ตามนักลงทุนคาดหวัง ราคาหุ้นมีโอกาสที่จะปรับตัวลงได้มากกว่าหุ้นปันผล หากเปรียบเทียบในเชิง PB เป็นการเปรียบเทียบที่ยากที่จะบอกถึงความแตกต่างอย่างชัดเจน เพราะหุ้นปันผลบางครั้งก็มี PB ที่สูงเนื่องจากการจ่ายเงินปันผลที่สูงทำให้มูลค่าทางบัญชี (ฺBook value) ไม่เพิ่มขึ้น บริษัทที่อยู่ในช่วงเติบโตพอถึงจุดๆหนึ่งบริษัทจะเริ่มเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวและกลายเป็นหุ้นปันผลในที่สุด ...

InvestmentTalk – ทันเกมส์ส่วนของผู้ถือหุ้น: การจ่ายปันผล

ส่วนของผู้ถือหุ้น หรือ Shareholders’ Equity เป็นองค์ประกอบทางการเงินที่สำคัญยิ่งของบริษัททุกแห่ง เนื่องจากเป็นจุดเริ่มต้นของการดำเนินธุรกิจทั้งหมด โดยการเป็นแหล่งทุนเริ่มแรกเพื่อนำไปผลิตสินค้าหรือบริการที่จะกลายเป็นยอดขายให้กับบริษัท เพื่อสร้างผลกำไรให้ส่วนของผู้ถือหุ้นเติบโตยิ่งๆ ขึ้นไปไม่รู้จบ ตามหลักบัญชีขั้นพื้นฐาน โครงสร้างทางการเงินของบริษัทจะเป็นไปตามสมการที่ว่า สินทรัพย์ = หนี้สิน + ส่วนของผู้ถือหุ้น หรืออาจกล่าวได้ว่า สินทรัพย์ทั้งหมดของบริษัท ถ้าไม่ได้มาด้วยเงินของเจ้าของ (ผู้ถือหุ้น) เอง ก็เกิดจากการก่อหนี้สินเพื่อไปซื้อมา งบดุลของบริษัทที่มีการกู้ยืม สินทรัพย์ หนี้สิน เงินสด 50 ล้านบาท เงินกู้ยืมธนาคาร 200 ล้านบาท เครื่องจักร 250 ล้านบาท ส่วนของผู้ถือหุ้น ทุนชำระแล้ว 100 ล้านบาท   โดยทั่วไป ...

InvestmentTalk – การประเมินมูลค่าหุ้น (Valuation)

การประเมินมูลค่าหุ้นเพื่อหาราคาที่เหมาะสมนั้น เป็นวิธีการที่ไม่ง่ายนัก เพราะนักลงทุนแต่ละคนมีความคิดและวิธีการที่แตกต่างกัน ต้องใช้ศิลปะพอสมควรในการประเมินควบคู่ไปกับการวิเคราะห์เชิงตัวเลข วิธีการประเมินมูลค่าหุ้นนั้นมีหลายวิธีมากเช่น วิธี PE, PB หรือ DCF เป็นต้น ซึ่งผมขออนุญาตไม่กล่าวถึงวิธีดังกล่าวเพราะมีบทความหรือว่าหนังสือที่เขียนเกี่ยวกับวิธีประเมินมูลค่าหุ้นมากมายอยู่แล้ว แต่ผมอยากจะชี้ให้เห็นว่าการประเมินมูลค่าหุ้นนั้นมีความสำคัญอย่างไร ผมขอยกตัวอย่าง มีขวดโหลใส 1 ขวด บรรจุเหรียญต่างๆกันคือเหรียญ 1,2,5,10 บรรจุอยู่ในขวดโหลอย่างอัดแน่นทั้งขวด และผมจะกำหนดราคาขายมาให้ คุณมีหน้าที่ตัดสินใจว่าจะซื้อในราคาที่กำหนดหรือไม่ คุณมีโอกาสตัดสินใจในการซื้อเพียงแค่ 3 ครั้งเท่านั้น ครั้งแรกผมจะให้คุณมองขวดโหลด้วยสายตาเปล่าเพียงอย่างเดียวห้ามมีการสัมผัสขวดโหล คุณจะเห็นเหรียญแค่ภายนอกเท่านั้นและตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่ สำหรับครั้งที่ 2 ผมจะให้คุณสามารถสัมผัสขวดโหลได้ แต่ห้ามเปิดขวดโหล และตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่ สำหรับครั้งที่ 3 ผมให้คุณสามารถสัมผัสขวดโหลและเทเหรียญออกมานับได้ครึ่งหนึ่งของขวด แล้วทำการตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่เช่นกัน สำหรับการตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่ของคุณทั้ง 3 ครั้ง ครั้งที่ ...

InvestmentTalk – เส้นทางเศรษฐี

คำถามสำคัญสำหรับคนส่วนใหญ่ คงหนีไม่พ้นคำถามที่ว่า “ทำอย่างไรถึงจะรวย?” ส่วนตัวผม คิดว่ามีกฎง่ายๆ อยู่ 2 ข้อเท่านั้น คือ 1. สร้างรายได้ให้เพิ่มขึ้น และ 2. ประหยัดอดออม แต่จุดซึ่งคนไม่ค่อยพูดกันคือ วันนี้เราเน้นกันแต่ข้อ 2. ให้ประหยัดอดออม ใช้จ่ายเท่าที่จำเป็น กลั้นใจไม่ใช่เงินสุรุ่ยสุร่าย ออมเข้าไว้ จริงครับ ประหยัดก็ดีอยู่ แต่ประหยัดให้ตายอย่างไร (แม้แต่การได้เงินเดือนมาแล้วไม่ใช้สักบาท ซึ่งเป็นไปไม่ได้แน่นอน) ก็ไม่มีทางเหลือเงินเกินรายได้ ถามตัวเองว่า วันนี้เงินเดือนเราเท่าไร เดือนหนึ่งๆ ใช้จ่ายไปแล้วจะเหลือเก็บเท่าไร ปีหนึ่งๆ จะเหลือเก็บเท่าไร อีก 10 ปีจะมีเท่าไร แล้วถามตัวเองซ้ำไปอีกว่า ด้วยกลไกแบบนี้ อีก 10 ปี ...

FundTalk – จำเป็นต้องลงทุนในกองทุนรวมมากกว่าหนึ่งกองไหม?

                เฉพาะกองทุนรวมประเภทตลาดเงิน หรือ Money Market Fund ก็มีมากมายหลาย บลจ. บางแห่งมีกองทุนประเภทนี้มากกว่า 1 กองอีกต่างหาก นี้ยังไม่รวมถึงกองทุนรวมหุ้น หรือที่ไปลงทุนในต่างประเทศอีกนะครับ รวมๆกันแล้วปัจจุบันกองทุนที่เสนอขายให้นักลงทุนในไทยตอนนี้ก็มีเกินกว่า 400 กองทุนเข้าไปแล้ว                 พอมีเยอะขนาดนี้ การเลือกกองทุนเพียงกองเดียวที่เหมาะกับตัวเรา หลังจากการพิจารณาเลือกนโยบาย และดูผลการดำเนินงานย้อนหลัง รวมทั้งประเด็นอื่นๆต่างๆนานาแล้ว ควรจะเพียงพอต่อการลงทุนของเราหรือไม่? ในความเห็นของผมก็ต้องตอบว่า “กองเดียวไม่พอ” ถึงแม้จะมีข้อโต้แย้งผมว่า ก็เราเลือกพิจารณารอบด้านแล้ว เห็นว่ากองทุนนี้เหมาะสมกับเราที่สุด ถ้าอย่างนั้นก็ลงทุนมันไปอย่างนั้นล่ะง่ายดี                 ตอบคำถามนี้ได้ง่ายมาก คุณแน่ใจได้อย่างไรว่ากองทุนนั้นจะทำผลการดำเนินงานได้เป็นไปตามเป้าหมายที่เราตั้งไว้ 100% ห้ามเถียงผมนะครับว่า ก็ศึกษาข้อมูลเสียละเอียดขนาดนั้น ยังไงก็น่าจะให้ผลตอบแทนตามเป้าหมายแน่นอน อย่าลืมว่า การลงทุนนั้น ไม่ว่าคุณจะพยายามควบคุมความเสี่ยงด้วยวิธีไหน การลงทุนก็ยังมีความเสี่ยงอยู่ดี ...

InvestmentTalk – การลดทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์: แนวทางของผู้บริหารกองทุน + ประเด็นทางบัญชีและภาษีเงินได้

ท่านใดที่ยังไม่คุ้นเคยกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือสงสัยว่าทำไมต้องลดทุน แนะนำอย่างยิ่งให้อ่านบทความ 2 เรื่องนี้ก่อนครับ 1) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เงินปันผลสูง ความผันผวนต่ำกว่าหุ้น 2) เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 3: การบันทึกด้อยค่าของกองทุนสิทธิการเช่า ในปี 2552 สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. (SEC) ได้ออกหลักเกณฑ์ใหม่เกี่ยวสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFund) ซึ่งรวมถึงเรื่องการลดทุน (อ่านสรุปสาระสำคัญของประกาศ SEC ดังกล่าวได้ที่นี่ http://capital.sec.or.th/webapp/nrs/data/5214a0.pdf โดยเรื่องการลดทุนจะอยู่ในหน้าสุดท้าย) ทำให้ PFund โดยเฉพาะประเภทที่มีทรัพย์สินเป็นสิทธิการเช่า หรือที่เรียกว่า Leasehold (ซึ่งมีอายุสิทธิที่จำกัด และมูลค่ามีแนวโน้มลดน้อยลงตามระยะเวลาของ Leasehold ที่เหลืออยู่) ต้องเสนอเรื่องให้ผู้ลงทุนพิจารณาอนุมัติให้ผู้จัดการกองทุน PFund สามารถทำการลดทุนได้ตามวิจารณญานของผู้จัดการ PFund ที่ผ่านมามี ...

InvestmentTalk – นักลงทุนดันโด (The Dhandho Investor) ตอนที่ 2

ต่อเนื่องจาก “ภาคแรก” เรามาต่อกันกับนักลงทุนดันโด ผมขอสรุปสั้นๆนะครับว่านักลงทุนดันโดคืออะไรสำหรับคนที่ไม่ได้อ่านในครั้งที่ผ่านมา หลักคิดของนักลงทุนดันโดมีหลักการง่ายๆคือ “การได้ผลตอบแทนที่สูงสุด ในขณะที่มีความเสี่ยงต่ำสุด” โดยมีหลักคิดอยู่ 9 ข้อ ครั้งที่ผ่านมาผมได้เขียนไปแล้ว 4 ข้อ ได้แก่ 1. มุ่งเน้นไปที่การซื้อธุรกิจซึ่งดำเนินการอยู่แล้ว 2. ซื้อธุรกิจเรียบง่ายในอุตสาหกรรมที่มีการเปลี่ยนแปลงน้อยมาก  3. ซื้อธุรกิจที่มีปัญหาในอุตสาหกรรมซึ่งกำลังอยู่ในภาวะยากลำบาก 4. ซื้อธุรกิจที่มีความได้เปรียบเชิงแข่งขันอันยั่งยืน ครั้งนี้เรามาต่อกับ 5 ข้อที่เหลือเลยนะครับ 5. เดิมพันหนักๆเมื่อคุณมีแต้มต่ออย่างชัดเจน การลงทุนหนักๆนั้น หากคุณพบราคาของหุ้นนั้นถูกขายอย่างไม่มีเหตุผล แต่คุณต้องมีความเข้าใจในหุ้นตัวนั้นเป็นอย่างดี คุณควรที่จะทุ่มลงทุนกับหุ้นตัวนั้นๆ ซึ่งหากมีความผิดพลาดคุณจะเสียหายเพียงเล็กน้อย มองหาหุ้นที่มีลักษณะพิเศษ เช่นในตลาดหลักทรัพย์ของไทย ผมว่ามีหุ้นบางตัวที่เข้าข่ายข้อนี้ เช่น มีหุ้นบางตัวมี put option (มีสิทธิ์จะขายที่ราคากำหนดไว้ในอนาคต) ...

InvestmentTalk – เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 3: การบันทึกด้อยค่าของกองทุนสิทธิการเช่า

ตอนที่แล้วได้พูดถึงมูลค่าพื้นฐานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFund) โดยเฉพาะประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) ซึ่งจะทยอยลดลงจนเหลือศูนย์ตามอายุสิทธิการเช่าที่คงเหลือน้อยลง  ผลกระทบจากข้อเท็จจริงดังกล่าวที่นักลงทุนใน PFund ประเภท Leasehold ต้องเผชิญก็คือ หากลงทุนไปจนจบอายุของสิทธิการเช่า เงินลงทุนที่ท่านซื้อมาในวันแรก ไม่ว่าจะกี่บาท  ในวันสุดท้ายก็จะหายไปทั้งจำนวน เช่น ซื้อ FUTUREPF มาวันนี้ (21 มกราคม 2553) ในราคา 9.90 บาท จำนวน 100,000 หน่วย เป็นเงิน 990,000 บาท โดยบันทึกในบัญชีไว้ว่ามีต้นทุน 9.90 บาทคงที่ไปตลอดอายุของสิทธิการเช่าจนกระทั่งวันที่ 31 ธันวาคม 2569 ซึ่งสิทธิการเช่าสิ้นสุดลง เงินลงทุนนั้นก็เสื่อมค่าลงจนกลายเป็นศูนย์   หมายความว่า สินทรัพย์ของท่านจะหายไปทันที ...

InvestmentTalk – เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 2: การคำนวณมูลค่าพื้นฐาน

ความเดิมตอนที่แล้วได้กล่าวถึงการเปรียบเทียบผลตอบแทนตลอดทั้งโครงการของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFund) ซึ่งแสดงให้เห็นว่า PFund แต่ละตัวมีผลตอบแทนตลอดทั้งโครงการต่างจากผลตอบแทนเงินปันผลพอสมควร (เมื่อพิจารณาจากการเรียงลำดับตามอัตราผลตอบแทน) นอกจากเรื่องดังกล่าวข้างต้น การลงทุนใน PFund ประเภท Leasehold ซึ่งอายุคงเหลือของสิทธิการเช่าจะลดลงเรื่อย ๆ จนเหลือศูนย์ จะมีมูลค่าพื้นฐานเปลี่ยนไปตามระยะเวลา หรือแม้แต่ประเภท Freehold ซึ่งไม่มีการสิ้นอายุ ก็อาจมีมูลค่าพื้นฐานต่างกันไปในแต่ละช่วงเวลาได้เช่นกัน (ซึ่งขึ้นอยู่กับมุมมองความเสี่ยงของนักลงทุน) ดังนั้น การเข้าใจมูลค่าพื้นฐานของ PFund ที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดอายุโครงการ จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนใน PFund มีประสิทธิภาพมากขึ้น เนื่องจากสามารถเลือกซื้อ PFund ที่มีราคาตลาดต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐาน และ สามารถพิจารณาขาย PFund ที่มีราคาตลาดสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานได้ โดยอยู่บนความเชื่อที่ว่า ในระยะยาวแล้วราคาตลาดมีแนวโน้มจะปรับตัวเข้าหามูลค่าพื้นฐานได้ ในการคำนวณมูลค่าพื้นฐานของ PFund จะใช้้ข้อมูลนำเข้า 2 ...

InvestmentTalk – เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 1: เปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนตลอดโครงการ

มีท่านผู้อ่านถามเข้ามาเกี่ยวกับการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาีิริมทรัพย์ (PFund) ที่เป็นประเภท Freehold และ Leasehold ซึ่งมีความแตกต่างที่สำึัคัญคือการมีอายุสิ้นสุดของโครงการ โดย PFund ประเภท Freehold จะมีกรรมสิทธิโดยสมบูรณ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของสินทรัพย์ในโครงการโดยไม่สิ้นอายุ ขณะที่ประเภท Leasehold จะถือครองสิทธิการเ้ช่าที่มีระยะเวลาจำกัดเท่านั้น ในกรณีนี้ การคำนวณ Internal Rate of Return (IRR) (“อัตราคิดลด” ที่ทำให้ Net Present Value ของโครงการเท่ากับศูนย์ – http://www.investopedia.com/terms/i/irr.asp) ของโครงการจะช่วยเปรียบเทียบผลตอบแทนของ PFund ทั้ง 2 ประเภทดังกล่าว ซึ่งจะนำไปสู่การตัดสินใจลงทุนได้อย่างเหมาะสม ในการคำนวณหา IRR ของโครงการจะต้องเตรียมข้อมูลนำเข้า ซึ่งประกอบด้วย ...

InvestmentTalk – กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เงินปันผลสูง ความผันผวนต่ำกว่าหุ้น

ขอประเดิมบทความแรกใน Fund Manager Talk ด้วยเรื่องราวเกี่ยวกับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาิริมทรัพย์ (Property Fund หรือ “PFund”) ครับ หลายคนเมื่อได้ยินคำว่า อสังหาริมทรัพย์ อาจจะนึกถึง การเก็งกำไร หรือ ฟองสบู่ แต่ความหมายที่แท้จริงของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือการมีสิทธิในการรับรายได้ค่าเช่า (หรือที่เรียกว่า “สิทธิการเช่า”) ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ซึงมีรายได้ที่ “ค่อนข้าง” แน่นอนจากค่าเช่าพื้นที่ เช่น ห้างสรรพสินค้า เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือ โรงงานอุตสาหกรรม โดยนักการเงินจะประเมินมูลค่าของกระแสรายได้ในอนาคต เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี หรือแม้กระทั่ง ไม่สิ้นสุด (infinite ...