InvestmentTalk – การลดทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์: แนวทางของผู้บริหารกองทุน + ประเด็นทางบัญชีและภาษีเงินได้

ท่านใดที่ยังไม่คุ้นเคยกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือสงสัยว่าทำไมต้องลดทุน แนะนำอย่างยิ่งให้อ่านบทความ 2 เรื่องนี้ก่อนครับ 1) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เงินปันผลสูง ความผันผวนต่ำกว่าหุ้น 2) เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 3: การบันทึกด้อยค่าของกองทุนสิทธิการเช่า ในปี 2552 สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. (SEC) ได้ออกหลักเกณฑ์ใหม่เกี่ยวสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFund) ซึ่งรวมถึงเรื่องการลดทุน (อ่านสรุปสาระสำคัญของประกาศ SEC ดังกล่าวได้ที่นี่ http://capital.sec.or.th/webapp/nrs/data/5214a0.pdf โดยเรื่องการลดทุนจะอยู่ในหน้าสุดท้าย) ทำให้ PFund โดยเฉพาะประเภทที่มีทรัพย์สินเป็นสิทธิการเช่า หรือที่เรียกว่า Leasehold (ซึ่งมีอายุสิทธิที่จำกัด และมูลค่ามีแนวโน้มลดน้อยลงตามระยะเวลาของ Leasehold ที่เหลืออยู่) ต้องเสนอเรื่องให้ผู้ลงทุนพิจารณาอนุมัติให้ผู้จัดการกองทุน PFund สามารถทำการลดทุนได้ตามวิจารณญานของผู้จัดการ PFund ที่ผ่านมามี ...

InvestmentTalk – เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 3: การบันทึกด้อยค่าของกองทุนสิทธิการเช่า

ตอนที่แล้วได้พูดถึงมูลค่าพื้นฐานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFund) โดยเฉพาะประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) ซึ่งจะทยอยลดลงจนเหลือศูนย์ตามอายุสิทธิการเช่าที่คงเหลือน้อยลง  ผลกระทบจากข้อเท็จจริงดังกล่าวที่นักลงทุนใน PFund ประเภท Leasehold ต้องเผชิญก็คือ หากลงทุนไปจนจบอายุของสิทธิการเช่า เงินลงทุนที่ท่านซื้อมาในวันแรก ไม่ว่าจะกี่บาท  ในวันสุดท้ายก็จะหายไปทั้งจำนวน เช่น ซื้อ FUTUREPF มาวันนี้ (21 มกราคม 2553) ในราคา 9.90 บาท จำนวน 100,000 หน่วย เป็นเงิน 990,000 บาท โดยบันทึกในบัญชีไว้ว่ามีต้นทุน 9.90 บาทคงที่ไปตลอดอายุของสิทธิการเช่าจนกระทั่งวันที่ 31 ธันวาคม 2569 ซึ่งสิทธิการเช่าสิ้นสุดลง เงินลงทุนนั้นก็เสื่อมค่าลงจนกลายเป็นศูนย์   หมายความว่า สินทรัพย์ของท่านจะหายไปทันที ...

InvestmentTalk – เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 2: การคำนวณมูลค่าพื้นฐาน

ความเดิมตอนที่แล้วได้กล่าวถึงการเปรียบเทียบผลตอบแทนตลอดทั้งโครงการของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFund) ซึ่งแสดงให้เห็นว่า PFund แต่ละตัวมีผลตอบแทนตลอดทั้งโครงการต่างจากผลตอบแทนเงินปันผลพอสมควร (เมื่อพิจารณาจากการเรียงลำดับตามอัตราผลตอบแทน) นอกจากเรื่องดังกล่าวข้างต้น การลงทุนใน PFund ประเภท Leasehold ซึ่งอายุคงเหลือของสิทธิการเช่าจะลดลงเรื่อย ๆ จนเหลือศูนย์ จะมีมูลค่าพื้นฐานเปลี่ยนไปตามระยะเวลา หรือแม้แต่ประเภท Freehold ซึ่งไม่มีการสิ้นอายุ ก็อาจมีมูลค่าพื้นฐานต่างกันไปในแต่ละช่วงเวลาได้เช่นกัน (ซึ่งขึ้นอยู่กับมุมมองความเสี่ยงของนักลงทุน) ดังนั้น การเข้าใจมูลค่าพื้นฐานของ PFund ที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดอายุโครงการ จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนใน PFund มีประสิทธิภาพมากขึ้น เนื่องจากสามารถเลือกซื้อ PFund ที่มีราคาตลาดต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐาน และ สามารถพิจารณาขาย PFund ที่มีราคาตลาดสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานได้ โดยอยู่บนความเชื่อที่ว่า ในระยะยาวแล้วราคาตลาดมีแนวโน้มจะปรับตัวเข้าหามูลค่าพื้นฐานได้ ในการคำนวณมูลค่าพื้นฐานของ PFund จะใช้้ข้อมูลนำเข้า 2 ...

InvestmentTalk – เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 1: เปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนตลอดโครงการ

มีท่านผู้อ่านถามเข้ามาเกี่ยวกับการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาีิริมทรัพย์ (PFund) ที่เป็นประเภท Freehold และ Leasehold ซึ่งมีความแตกต่างที่สำึัคัญคือการมีอายุสิ้นสุดของโครงการ โดย PFund ประเภท Freehold จะมีกรรมสิทธิโดยสมบูรณ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของสินทรัพย์ในโครงการโดยไม่สิ้นอายุ ขณะที่ประเภท Leasehold จะถือครองสิทธิการเ้ช่าที่มีระยะเวลาจำกัดเท่านั้น ในกรณีนี้ การคำนวณ Internal Rate of Return (IRR) (“อัตราคิดลด” ที่ทำให้ Net Present Value ของโครงการเท่ากับศูนย์ – http://www.investopedia.com/terms/i/irr.asp) ของโครงการจะช่วยเปรียบเทียบผลตอบแทนของ PFund ทั้ง 2 ประเภทดังกล่าว ซึ่งจะนำไปสู่การตัดสินใจลงทุนได้อย่างเหมาะสม ในการคำนวณหา IRR ของโครงการจะต้องเตรียมข้อมูลนำเข้า ซึ่งประกอบด้วย ...

InvestmentTalk – กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เงินปันผลสูง ความผันผวนต่ำกว่าหุ้น

ขอประเดิมบทความแรกใน Fund Manager Talk ด้วยเรื่องราวเกี่ยวกับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาิริมทรัพย์ (Property Fund หรือ “PFund”) ครับ หลายคนเมื่อได้ยินคำว่า อสังหาริมทรัพย์ อาจจะนึกถึง การเก็งกำไร หรือ ฟองสบู่ แต่ความหมายที่แท้จริงของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือการมีสิทธิในการรับรายได้ค่าเช่า (หรือที่เรียกว่า “สิทธิการเช่า”) ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ซึงมีรายได้ที่ “ค่อนข้าง” แน่นอนจากค่าเช่าพื้นที่ เช่น ห้างสรรพสินค้า เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือ โรงงานอุตสาหกรรม โดยนักการเงินจะประเมินมูลค่าของกระแสรายได้ในอนาคต เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี หรือแม้กระทั่ง ไม่สิ้นสุด (infinite ...