ขอประเดิมบทความแรกใน Fund Manager Talk ด้วยเรื่องราวเกี่ยวกับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาิริมทรัพย์ (Property Fund หรือ “PF”) ครับ

หลายคนเมื่อได้ยินคำว่า อสังหาริมทรัพย์ อาจจะนึกถึง การเก็งกำไร หรือ ฟองสบู่ แต่ความหมายที่แท้จริงของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือการมีสิทธิในการรับรายได้ค่าเช่า (หรือที่เรียกว่า “สิทธิการเช่า”) ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ซึงมีรายได้ที่ “ค่อนข้าง” แน่นอนจากค่าเช่าพื้นที่ เช่น ห้างสรรพสินค้า เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือ โรงงานอุตสาหกรรม โดยนักการเงินจะประเมินมูลค่าของกระแสรายได้ในอนาคต เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี หรือแม้กระทั่ง ไม่สิ้นสุด (infinite horizon) และนำมาคิดลด (ซึ่งเรียกรวมว่าวิธี Discounted Cash Flow) เพื่อให้ได้มูลค่า ณ วันนี้ และนำมูลค่านั้นมาขายให้นักลงทุนอย่างเรา ๆ ท่าน ๆ (รวมทั้งผมด้วย)

พูดอีกนัยหนึ่ง การลงทุนใน PF ก็คือการซื้อมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดทั้งหมดในอนาคตจากค่าเช่าพื้นที่นั่นเอง
(ศึกษาเพิ่มเติมเรื่อง มูลค่าปัจจุบัน ได้ที่ http://www.investopedia.com/terms/p/presentvalue.asp)

การลงทุนใน PF จะได้รับผลตอบแทนสองส่วน ส่วนแรกคือ เงินปันผลที่มาจากค่าเช่า และ ส่วนที่สองคือกำไรจากมูลค่าเงินลงทุนที่ “อาจ” เพิ่มขึ้น ซึ่งในภาวะปัจจุบัน PF หลายตัวให้ผลตอบแทนสูงกว่า 10% ต่อปี (หุ้นในตลาดหลักทรัพย์โดยเฉลี่ย ณ วันที่ 3 พ.ย.52 ให้เงินปันผลเฉลี่ย 4.09% ต่ิอปี และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ 0.50% ต่อปี)

และเมื่อทราบถึงผลตอบแทน ก็ต้องเข้าใจถึงความเสี่ยงที่มาด้วยกัน สำหรับ PF ความเสี่ยงหลัก ประการแรกคือ โอกาสที่รายได้ค่าเช่าจะลดลงเนื่องจากการลดค่าเช่าหรือการไม่ต่อสัญญาเช่า เป็นผลให้ผลตอบแทนของผู้ลงทุนลดลง และประการที่สองคือความผันผวนของราคา PF ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งอาจทำให้เราขาดทุน (แต่บางครั้งก็เป็นโอกาสในการหากำไรเช่นกัน)

PF สามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ 1) Freehold: สิทธิการเช่าไม่มีสิ้นสุด เนื่องจาก PF เป็นเจ้าของตัวอสังหาริมทรัพย์โดยถาวร (ซื้อขาด) 2) Leasehold: สิทธิการเช่ามีระยะเวลาสิ่้นสุด เนื่องจาก PF ทำสัญญาเช่าแบบมีระยะเวลากับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง (เซ้งมา) ซึ่ง PF ประเภทนี้มูลค่าพื้นฐานของตัวมันเองจะทยอยลดลงตามระยะเวลาสิทธิการเช่าที่เหลือน้อยลงไปด้วย

ขอกล่าวถึง PF ยอดนิยม 3 ตัว ซึ่งจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถเคาัะซื้อขายได้เหมือนหุ้นทั่วไป ดังนี้

1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF): รายได้จะมาจากค่าเช่าพื้นที่ค้าขายในห้างฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต มูลค่ารวมในตลาดหลักทรัพย์ 4.3 พันล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาจ่ายเงินปันผลรวมกัน 1.021 บาท/หน่วย ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน 9.30 บาท/หน่วย คิดเป็นผลตอบแทน 10.98% ต่อปี (ก่อนภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%) (ตัวนี้เป็น Leasehold)

2. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF) รายได้มาจากค่าค่าเช่าพื้นที่ใน อาคาร Q.House ลุมพินี, Q.House เพลินจิต และ Waveplace มูลค่ารวมในตลาดหลักทรัพย์ 6.2 พันล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาจ่ายเงินปันผลรวมกัน 0.7830 บาท/หน่วย ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน 8.00 บาท/หน่วย คิดเป็นผลตอบแทน 9.79% ต่อปี (ก่อนภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%) (ตัวนี้เป็น Leasehold)

3. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) รายได้มาจากค่าเช่าพื้นที่ในโรงงานอุตสาหกรรมหลายแห่ง มูลค่ารวมในตลาดหลักทรัพย์ 7.3 พันล้านบาท ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาจ่ายเงินปันผลรวมกัน 0.81 บาท/หน่วย ราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน 10.10 บาท/หน่วย คิดเป็นผลตอบแทน 8.02% ต่อปี (ก่อนภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10%) (ตัวนี้เป็น Freehold จึงมีความเสี่ยงต่ำในด้านอายุของกองทุนซึ่งไม่สิ้นสุด จึงให้ผลตอบแทนต่ำกว่า PF ตัวอื่น ๆ ด้วย เพราะนักลงทุนบางประเภทที่ไม่ชอบความเสี่ยงด้านอายุคงเหลือจะเน้นลงทุนใน PF นี้)

สรุปประโยชน์ของการลงทุนใน PF
1. ซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์เหมือนหุ้นทั่วไป
2. ให้ผลตอบแทนสูงในรูปเงินปันผล และมีโอกาสเติบโตตามอัตราค่้าเช่าที่อาจเพิ่มขึ้น
3. ความผันผวนของราคาต่ำกว่าหุ้นทั่วไป
4. มีโอกาสได้กำไรจากราคา (แต่โอกาสยังต่ำกว่าหุ้นทั่วไป)
5. ได้ชื่อว่าเป็นเจ้าของร่วมในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่

สรุปความเสี่ยงของ PF
1. ยังมีความผันผวนของราคาในตลาด
2. สภาพคล่องในการซื้อขายบางช่วงเวลาจำกัด (ไม่มีคนรับซื้อ/ปล่อยขาย พอกับความต้องการ) แต่ถ้าซื้อขายในระดับหลักแสนบาทต่อวัน ทำได้สบายครับ
3. สำหรับ PF ประเภท Leasehold เมื่ออายุคงเหลือของสิทธิการเช่าลดลง จะทำให้มูลค่าในทางทฤษฎีของ PF ลดลงไปด้วย
4. ปริมาณรายได้ค่าเช่าอาจมีความผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจ

สำหรับผู้ที่กลัวความผันผวนจากการลงทุนในหุ้นทั่วไป แต่ต้องการผลตอบแทนสูง PF น่าจะเ็ป็นตัวเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่งครับ ที่สำคัญ PF โดยทั่วไปจะจ่ายปันผลปีละ 4 ครั้ง ซึ่งจะเริ่มขึ้นเครื่องหมาย XD สำหรับผลประกอบการไตรมาส 3 ของปี 2552 ในช่วงเดือนพฤศจิกายนนี้แล้ว หากท่านผู้อ่านสนใจ PF ตัวที่แนะนำ หรือตัวอื่น ๆ (ดูได้จาก www.set.or.th ในกลุ่ม ”PFUND”)  ก็น่าจะเป็นโอกาสดีในการเริ่มต้นลงทุนใน PF ครับ

SJ

 คุณ ศกุนพัฒน์ จิรวุฒิตานันท์ (SJ, Keng) ปัจจุบันเป็น ผู้จัดการการลงทุน และ กรรมการลงทุน ของ บริษัทเงินทุน กรุงเทพธนาทร จำกัด (มหาชน) (BFIT) จบการศึกษาระดับปริญญาตรีสาขาระบบสารสนเทศทางการบัญชี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และ MBA (เน้นด้าน Finance) จาก The University of Western Australia คุณศกุนพัฒน์เริ่มงานด้านการวิเคราะห์ธุรกิจเมื่อปี 2544 ที่ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ในตำแหน่ง Account Analyst และได้เริ่มงานบริหารเงินลงทุนของ BFIT (Proprietary Portfolios) ซึ่งประกอบด้วยการลงทุนในตราสารหนี้และหุ้นสามัญ ตลอดจนการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คุณศกุนพัฒน์ ผ่านการทดสอบ CISA II ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานกลต.ให้เป็นผู้ติดต่อกับนักลงทุนประเภท ก. และได้รับอนุญาตจากสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทยให้เป็นผู้ค้าตราสารหนี้ขึ้น ทะเบียน Read more from this author