InvestmentTalk – เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 2: การคำนวณมูลค่าพื้นฐาน

ความเดิมตอนที่แล้วได้กล่าวถึงการเปรียบเทียบผลตอบแทนตลอดทั้งโครงการของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFund) ซึ่งแสดงให้เห็นว่า PFund แต่ละตัวมีผลตอบแทนตลอดทั้งโครงการต่างจากผลตอบแทนเงินปันผลพอสมควร (เมื่อพิจารณาจากการเรียงลำดับตามอัตราผลตอบแทน) นอกจากเรื่องดังกล่าวข้างต้น การลงทุนใน PFund ประเภท Leasehold ซึ่งอายุคงเหลือของสิทธิการเช่าจะลดลงเรื่อย ๆ จนเหลือศูนย์ จะมีมูลค่าพื้นฐานเปลี่ยนไปตามระยะเวลา หรือแม้แต่ประเภท Freehold ซึ่งไม่มีการสิ้นอายุ ก็อาจมีมูลค่าพื้นฐานต่างกันไปในแต่ละช่วงเวลาได้เช่นกัน (ซึ่งขึ้นอยู่กับมุมมองความเสี่ยงของนักลงทุน) ดังนั้น การเข้าใจมูลค่าพื้นฐานของ PFund ที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดอายุโครงการ จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนใน PFund มีประสิทธิภาพมากขึ้น เนื่องจากสามารถเลือกซื้อ PFund ที่มีราคาตลาดต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐาน และ สามารถพิจารณาขาย PFund ที่มีราคาตลาดสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานได้ โดยอยู่บนความเชื่อที่ว่า ในระยะยาวแล้วราคาตลาดมีแนวโน้มจะปรับตัวเข้าหามูลค่าพื้นฐานได้ ในการคำนวณมูลค่าพื้นฐานของ PFund จะใช้้ข้อมูลนำเข้า 2 ...

InvestmentTalk – เจาะลึกเทคนิกการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 1: เปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนตลอดโครงการ

มีท่านผู้อ่านถามเข้ามาเกี่ยวกับการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาีิริมทรัพย์ (PFund) ที่เป็นประเภท Freehold และ Leasehold ซึ่งมีความแตกต่างที่สำึัคัญคือการมีอายุสิ้นสุดของโครงการ โดย PFund ประเภท Freehold จะมีกรรมสิทธิโดยสมบูรณ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของสินทรัพย์ในโครงการโดยไม่สิ้นอายุ ขณะที่ประเภท Leasehold จะถือครองสิทธิการเ้ช่าที่มีระยะเวลาจำกัดเท่านั้น ในกรณีนี้ การคำนวณ Internal Rate of Return (IRR) (“อัตราคิดลด” ที่ทำให้ Net Present Value ของโครงการเท่ากับศูนย์ – http://www.investopedia.com/terms/i/irr.asp) ของโครงการจะช่วยเปรียบเทียบผลตอบแทนของ PFund ทั้ง 2 ประเภทดังกล่าว ซึ่งจะนำไปสู่การตัดสินใจลงทุนได้อย่างเหมาะสม ในการคำนวณหา IRR ของโครงการจะต้องเตรียมข้อมูลนำเข้า ซึ่งประกอบด้วย ...

InvestmentTalk – กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เงินปันผลสูง ความผันผวนต่ำกว่าหุ้น

ขอประเดิมบทความแรกใน Fund Manager Talk ด้วยเรื่องราวเกี่ยวกับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาิริมทรัพย์ (Property Fund หรือ “PFund”) ครับ หลายคนเมื่อได้ยินคำว่า อสังหาริมทรัพย์ อาจจะนึกถึง การเก็งกำไร หรือ ฟองสบู่ แต่ความหมายที่แท้จริงของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือการมีสิทธิในการรับรายได้ค่าเช่า (หรือที่เรียกว่า “สิทธิการเช่า”) ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ซึงมีรายได้ที่ “ค่อนข้าง” แน่นอนจากค่าเช่าพื้นที่ เช่น ห้างสรรพสินค้า เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือ โรงงานอุตสาหกรรม โดยนักการเงินจะประเมินมูลค่าของกระแสรายได้ในอนาคต เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี หรือแม้กระทั่ง ไม่สิ้นสุด (infinite ...