ความผันผวนของสภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกที่เกิดขึ้น ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ เป็นตัวเร่งสำคัญให้ REIT เป็นตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจจากความสามารถในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอจากค่าเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง REIT ที่ได้รับประโยชน์จากยุทธศาสตร์ชาติ อย่างโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าโอกาสสร้างรายได้ที่มั่นคงนั้นจะอยู่กับเราในระยะยาว ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจไทยที่ผันผวน
ปฏิเสธไม่ได้ว่า นับตั้งแต่ต้นปี 2020 ที่ผ่านมา โลกของการลงทุนเต็มไปด้วยความผันผวนด้วยเหตุปัจจัยหลากหลายที่ผลัดกันเข้ามากระทบอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ส่งผลให้เกิดภาวะชะงักงันทางเศรษฐกิจ จนกระทั่งธนาคารกลางและรัฐบาลต่างๆ ทั่วโลก ต้องออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจรวมกันมากที่สุดเป็นประวัติการณ์ ทั้งการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงสู่ระดับต่ำ การเสริมสภาพคล่องผ่านการเข้าซื้อสินทรัพย์ และการจ่ายเงินชดเชยให้แก่ธุรกิจเพื่อคงการจ้างงาน เป็นต้น
ที่สำคัญก็คือภาวะความผันผวนและอัตราดอกเบี้ยต่ำเช่นนี้จะยังคงอยู่กับเราไปอีกนานพอสมควรเลย ทำให้การลงทุนในลักษณะของ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT มีความน่าสนใจไม่น้อย ทั้งจากความสามารถในการสร้างรายได้แบบสม่ำเสมอจากค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง และความสามารถในการให้ผลตอบแทนเฉลี่ยที่ค่อนข้างสูงกว่าตราสารหนี้ แต่มีความผันผวนต่ำกว่าหุ้น
REIT ที่ได้รับผลประโยชน์จากยุทธศาสตร์ชาติในระยะยาว
หนึ่งในรูปแบบกอง REIT ที่น่าสนใจในช่วงนี้คงหนีไม่พ้น REIT ที่มีรายได้คงที่ สม่ำเสมอ และได้ประโยชน์จากมาตรการของรัฐบาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรการระยะยาวอย่าง โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งจะได้รับประโยชน์จากการสนับสนุนการลงทุนตามนโยบายของรัฐบาล รวมถึงการสนับสนุนทางด้านโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่ทำให้ผู้ประกอบการสนใจเข้ามาลงทุนในพื้นที่มากขึ้น ส่งผลให้อัตราการเช่า หรืออัตราค่าเช่าของกองทรัสต์มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นได้ในอนาคต
(Source hemarajreit.com)
โดยที่ในตลาดหลักทรัพย์ไทยนั้น ก็มีหลักทรัพย์ให้เลือกลงทุนอยู่หลากหลายด้วยกัน ซึ่ง 1 ในนั้นก็คือ HREIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช ที่ตรงตามแนวการลงทุนข้างต้น ทั้งในแง่ของความสามารถสร้างผลตอบแทนเฉลี่ยค่อนข้างสูงกว่าตราสารหนี้ รายได้คงที่สม่ำเสมอ และได้ประโยชน์จาก EEC
นอกจากนั้นทรัพย์สินที่ทาง HREIT เข้าลงทุนส่วนใหญ่อยู่ภายในนิคมอุตสาหกรรม ทำให้ผู้เช่าได้รับประโยชน์จากระบบสาธารณูปโภคและบริการที่อยู่ภายใต้การดูแลของการนิคมอุตสาหกรรม ผู้ลงทุนจึงสามารถมั่นใจได้ว่าทรัพย์สินของ HREIT จะสามารถหาผู้เช่าได้ไม่ยาก
เมื่อพิจารณาไปยังทีมงานบริหารของ HREIT นั้นผู้จัดการกองทรัสต์เองก็มีความเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าลงทุน และอยู่ภายใต้กลุ่ม WHAID อีกทั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์อย่าง WHAID ซึ่งเป็นผู้นำด้านการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมและให้บริการโซลูชั่นครบวงจรในระดับสากลมีประวัติมาอย่างยาวนานกว่า 30 ปี ซึ่งมีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมภายใต้การบริหารกว่า 48,900 ไร่ทั่วประเทศ ทำให้มั่นใจได้ว่าสินทรัพย์ที่จะลงทุนนั้น อยู่ภายใต้การบริหารของผู้เชี่ยวชาญ
โดยล่าสุดนั้น HREIT กำลังจะพัฒนาไปอีกขั้นด้วยการเพิ่มทุนครั้งที่ 2 เพื่อขยายสินทรัพย์เพิ่มเติมอีกกว่า 48,127 ตารางเมตร ประกอบไปด้วยโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าจำนวน 13 ยูนิต และคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าจำนวน 2 ยูนิต ซึ่งจะส่งผลให้ HREIT มีพื้นที่เช่ารวมภายใต้การบริหารกว่า 380,632 ตารางเมตร รวมเป็นโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าถึง 121 ยูนิต และคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าถึง 25 ยูนิต
ที่สำคัญก็คือภายใต้จำนวนพื้นที่การบริหารกว่า 380,632 ตารางเมตรนั้น 90% ของพื้นที่ทั้งหมดตั้งอยู่ในเขต EEC ซึ่งหมายถึงพื้นที่ภายใต้การบริหารของ HREIT ส่วนใหญ่นั้นได้รับผลประโยชน์จากโครงการ EEC ซึ่งเป็นยุทธศาสตร์ชาติระยะยาว
อัตราการเช่าที่สูง สร้างรายได้ที่มั่นคง
(Source hemarajreit.com)
ด้านอัตราการเช่า (Occupancy Rate) มีจุดที่น่าสนใจก็คือ ท่ามกลางการแพร่ระบาดของ COVID-19 ในช่วงปลายไตรมาส 1 ปี 2563 ที่ผ่านมานั้น อัตราการเช่าของ HREIT ยังคงขยายตัวอยู่ที่ 95.3% เมื่อเทียบกับปลายปี 2562 ที่มีอัตราการเช่าอยู่ที่ 94.5% และเป็นการเติบโตขึ้นอย่างสม่ำเสมอ เมื่อพิจารณาย้อนกลับไปในช่วงปลายปี 2561 ที่มีอัตราการเช่าอยู่ที่ 80.8%
(Source hemarajreit.com)
และด้วยอัตราการเช่าที่ขยายตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องนี้เอง ก็สะท้อนกลับมายังผู้ลงทุนทุกท่าน ผ่านการจ่ายประโยชน์ตอบแทนที่สม่ำเสมอทุกไตรมาส และล่าสุดในครึ่งแรกของปี 2563 ถึงแม้ว่าหลายๆ ธุรกิจจะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ COVID ทาง HREIT ก็ยังสามารถรักษาการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้กับนักลงทุนได้ตามปกติ
อีกทั้งเมื่อพิจารณาไปยังด้านสัญญาการเช่าทรัพย์สินที่มีอายุถึง 30 ปีพร้อมด้วยสิทธิในการต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปี ช่วยให้มั่นใจได้ว่าโอกาสในการสร้างรายได้จากทรัพย์สินที่ได้รับประโยชน์จาก EEC ในระยะยาวนั้นจะไม่หลุดลอยไป
ด้วยจุดเด่นทั้งด้านเสถียรภาพของการสร้างรายได้ การได้รับประโยชน์จาก EEC ในระยะยาว และจากสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี ทำให้ HREIT ซึ่งจะเริ่มเปิดจองซื้อหุ้นเพิ่มทุนในช่วงวันที่ 16 -20 และ 23 – 26 พ.ย. 2563 สำหรับผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม และ 16-20 และ 23-27 พ.ย. 2563 สำหรับบุคคลทั่วไป* น่าสนใจไม่น้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาแห่งความผันผวน และอัตราดอกเบี้ยต่ำที่มีแนวโน้มว่าจะอยู่กับเราอีกนาน
*การจัดสรรขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่าย เงื่อนไขเป็นไปตามที่กำหนดในร่างหนังสือชี้ชวน
คำเตือน : การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนการตัดสินใจลงทุน
FundTalk รายงาน
