ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ตลาดหุ้นทั่วโลกมีความผันผวน ส่วนตลาดตราสารหนี้ก็หนีไม่พ้นเช่นกัน ทั้งอัตราผลตอบแทนที่ไม่สูงมาก และยังได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายทั่วโลก แต่ยังมีการลงทุนอีกประเภทที่ยังมีความน่าสนใจอยู่ครับ สามารถสร้างผลตอบแทนจากทั้งส่วนต่างของราคาและมีรายได้จากค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยสูงกว่าตราสารหนี้ แต่มีความผันผวนต่ำกว่าหุ้น การลงทุนดังกล่าว คือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ และสิทธิการเช่า หรือกอง REIT ครับ
ลงทุนกับผู้เชี่ยวชาญ
ผมชอบลงทุนกับธุรกิจที่มีการเติบโตไปพร้อมกับรายได้ที่สม่ำเสมอ ซึ่ง “ธุรกิจโลจิสติกส์ การให้เช่าโรงงานและพื้นที่คลังสินค้า” ก็ตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี โดยประเทศไทยถือว่าเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญของภูมิภาค ประกอบกับการมีโครงการพัฒนาระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ทำให้ธุรกิจกลุ่มนี้มีความน่าสนใจเพิ่มมากขึ้น และผู้นำในธุรกิจนี้ต้องมีชื่อ “WHA Group” ติดอยู่อย่างแน่นอน ด้วยจุดเด่นที่การให้บริการด้านโลจิสติกส์และสิ่งอำนวยความสะดวกด้านอุตสาหกรรมแบบครบวงจร
มารู้จักกับ WHART
วันนี้เรามารู้จักกับ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (“WHART”) ที่มี บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ มี WHA Group เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง WHART มุ่งลงทุนในกรรมสิทธิ์และ สิทธิการเช่าในที่ดิน อาคารคลังสินค้า โรงงาน ศูนย์กระจายสินค้า ภายใต้การตรวจสอบดูแลของ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กสิกรไทย จำกัด ในฐานะทรัสต์
โดย WHART ได้ระดมทุนครั้งแรก (IPO) ในปี 2557 และมีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมอีก 2 ครั้งในปี 2558 และ 2559
ในปี 2560 WHART ได้มีการควบรวมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยมแฟคทอรี่แอนด์แวร์เฮ้าส์ ฟันด์ (WHAPF) และในปีนี้จะเป็นการลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 4 ของ WHART ซึ่งจะทำให้มูลค่าสินทรัพย์ของ WHART ภายหลังการลงทุนเติบโตขึ้นโดยมีพื้นที่กว่า 1 ล้าน ตร.ม. มีทั้งโรงงานและพื้นที่คลังสินค้าครอบคลุมในพื้นที่ยุทธศาสตร์ทางอุตสาหกรรมที่สำคัญของประเทศ อันส่งผลดีต่อรายได้ของกองทรัสต์
ทรัพย์สินหลักปัจจุบันของ WHART
ปัจจุบัน WHART มีทรัพย์สินหลักจำนวนทั้งสิ้น 20 โครงการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 971,578.55 ตารางเมตร พื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 316,907.29 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าลานจอดรถรวมประมาณ 12,789.90 ตารางเมตร บนที่ดินตามโฉนดรวมประมาณ 1,037-2-73.55 ไร่
ทรัพย์สินที่ WHART จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 4 มีทั้งหมด 4 โครงการ แบ่งออกตามลักษณะการลงทุนดังนี้
- ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold)
- โครงการ Central WHA Mega Logistics Center วังน้อย 63
ที่ตั้ง : ตำบลบ่อตาโล่และตำบลตาเสา อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา
พื้นที่ที่เข้าลงทุนรวม : 96-1-44 ไร่
พื้นที่อาคาร : 86,223.61 ตร.ม.
พื้นที่ส่วนหลังคา :-
พื้นที่ส่วนที่จอดรถ :-
- โครงการ DSG HSIL (เขตประกอบการอุตสาหกรรมเหมราชสระบุรี)
ที่ตั้ง : ตำบลบัวลอย อำเภอหนองแค จังหวัดสระบุรี (ภายในเขตประกอบการอุตสาหกรรมเหมราชสระบุรี)
พื้นที่ที่เข้าลงทุนรวม : 15-0-0 ไร่
พื้นที่อาคาร : 16,620.00 ตร.ม.
พื้นที่ส่วนหลังคา : –
พื้นที่ส่วนที่จอดรถ : 8,964.00 ตร.ม.
- ลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold)
- โครงการ WHA Mega Logistics Center พระราม 2 กม.35 (เฟส1)
(ระยะเวลา 30 ปี พร้อมสิทธิในการต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปี)
ที่ตั้ง : ตำบลบางกระเจ้า อำเภอเมืองสมุทรสาคร จังหวัดสมุทรสาคร
พื้นที่ที่เข้าลงทุนรวม : 17-1-50 ไร่
พื้นที่อาคาร : 14,084.00 ตร.ม.
พื้นที่ส่วนหลังคา : 9,100.00 ตร.ม.
พื้นที่ส่วนที่จอดรถ : 4,858.00 ตร.ม.
- โครงการ WHA KPN Mega Logistics Center ถนนบางนา-ตราด กม.23
(ระยะเวลา 25 ปี)
ที่ตั้ง : ตำบลบางเสาธง อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ
พื้นที่ที่เข้าลงทุนรวม : 43-3-0 ไร่
พื้นที่อาคาร : 39,607.00 ตร.ม.
พื้นที่ส่วนหลังคา : 26,112.00 ตร.ม.
พื้นที่ส่วนที่จอดรถ : –
ประโยชน์ต่อนักลงทุน
- ทรัพย์สินที่ WHART จะเข้าลงทุนเพิ่มในครั้งนี้เป็นคลังสินค้า/โรงงานประเภท Built-to-Suit กว่า 86% อายุสัญญาเช่าคงเหลือประมาณ 5 ปี
- เมื่อรวมทรัพย์สินจากการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ WHART จะมีสัดส่วนของ Freehold ถึง 69% แต่การมีสัดส่วนลงทุนใน Leasehold ช่วยให้ผลตอบแทนของกองในแง่ของเงินปันผลดียิ่งขึ้นด้วยเช่นกันครับ
- อัตราการเช่าของทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้สูงถึง 94% และเมื่อรวมทรัพย์สินทั้งหมดแล้วก็ยังอยู่ที่ 90% ซึ่งเป็นอัตราที่ดีมากครับ
มั่นคง สบายใจกับสินทรัพย์คุณภาพ
ทรัพย์สินที่ WHART จะลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ ผู้เช่าหลักส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดใหญ่ เช่น Central Food Retail Group ไทวัสดุ หรือบริษัทด้านโลจิสติกส์ ระดับโลกอย่าง XPO Logistics และ Yusen Logistics เมื่อพิจารณาความน่าเชื่อถือ ฐานะทางการเงิน ผลประกอบการแล้ว ความเสี่ยงในการผิดชำระหนี้จึงค่อนข้างต่ำครับ
บริษัทระดับโลกและบริษัทขนาดใหญ่โดยมากมีความต้องการคลังสินค้าแบบเฉพาะเจาะจง หรือ Built-to-suit ซึ่งข้อดี คือ ตอบสนองความต้องการของผู้เช่า ทำให้มีโอกาสต่อสัญญาเช่ามากขึ้น อีกทั้งสัญญาเช่าส่วนใหญ่มีระยะเวลาเช่ามากกว่า 3 ปี และต้องตกลงทำสัญญากับผู้เช่าก่อนที่จะเริ่มก่อสร้าง
เมื่อกลับไปดูที่ข้อมูล พบว่ามีคลังสินค้าแบบ Built-to-suit ถึง 86% ของสินทรัพย์ที่เข้าลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ ทำให้สัดส่วนคลังสินค้าแบบ Built-to-suit เพิ่มขึ้นจาก 60% เป็น 64% ของสินทรัพย์ทั้งหมด และเนื่องจากสัญญาเช่าและบริการของคลังสินค้าแบบ Built-to-suit ส่วนใหญ่มีอายุสัญญาค่อนข้างยาว รวมทั้งกองยังสามารถขึ้นค่าเช่าตามที่ระบุในแต่ละสัญญาได้ โดยสัญญาระยะยาวจะมีกำหนดค่าเช่าและค่าบริการไว้อย่างชัดเจน เช่น 10% ทุก 3 ปี ทำให้ผลตอบแทนที่ได้ไม่ลดไปตามอัตราเงินเฟ้อครับ ดังนั้นการเพิ่มขึ้นดังกล่าวจะส่งผลให้ WHART มีฐานรายได้ที่มั่นคงมากขึ้น
นอกจากนี้ ไม่ต้องห่วงเรื่องการบอกเลิกเช่ากะทันหันนะครับ เพราะในสัญญาจะมีการเก็บเงินประกันการเช่า และระบุไว้ว่าผู้เช่าต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 6 เดือน ทำให้ WHA Group ในฐานะผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์มีเวลาหาผู้เช่ารายใหม่เข้ามาแทนครับ
ทำเลดีครอบคลุมจุดสำคัญ
สิ่งสำคัญที่ไม่เป็นรองปัจจัยอื่นสำหรับการลงทุนในอสังหาฯ ก็คือ ทำเล โดยภายหลังการลงทุนครั้งนี้ อาคารคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า ที่กอง WHART เข้าลงทุนจะครอบคลุมทั่วพื้นที่เขตอุตสาหกรรมทั้งจังหวัดในภาคตะวันออก พื้นที่จังหวัดภาคกลาง ชานเมืองกรุงเทพฯ ช่วงบางนา-ตราด และสมุทรปราการ โดยล่าสุดโครงการ WHA Mega Logistics Center พระราม 2 กม.35 ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ WHART จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ จะช่วยเพิ่มพื้นที่โลจิสติกส์และกระจายสินค้าย่านพระราม 2 กม.35 จังหวัดสมุทรสาคร เรียกได้ว่าครอบคลุมทั่วเขตอุตสาหกรรมและการขนส่งที่สำคัญของประเทศ
ผลตอบแทนที่ดี ท่ามกลางความผันผวน
จากข้อมูลที่แสดงในแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ ระบุไว้ว่า ประมาณการจ่ายเงินปันส่วนแบ่งกำไรและการแบ่งส่วนทุนในปีแรกต่อหน่วย (DPU) เท่ากับ 0.79 บาท/หน่วย (แบ่งเป็นเงินปันผลประมาณ 0.75 บาท และเงินลดทุนประมาณ 0.04 บาท) คิดเป็น Cash flow yield ประมาณ 7.7% เมื่อคำนวณจากราคาเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนที่ 10.3 บาท หาก เทียบกับสภาพตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ ก็ถือได้ว่าเป็นผลตอบแทนที่ดีครับ
สรุปจุดเด่นสำคัญของ WHART
- ครอบคลุมเขตอุตสาหกรรมและเส้นทางที่สำคัญประเทศ
- มีอัตราการเช่าพื้นที่และคลังอยู่ที่ระดับ 90%
- ส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าคลังแบบ Built-to-suit ทำให้มีโอกาสต่อสัญญาเช่าสูง
- เน้นลงทุนแบบ Freehold ในสัดส่วนที่มากกว่า Leasehold
ด้วยจุดเด่นด้านทำเลที่มาพร้อมการบริหารจากบริษัทที่เชี่ยวชาญ ทำให้ WHART เป็นกอง REIT อีกกองที่น่าสนใจในสภาวะตลาดผันผวนเช่นนี้ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระจายเงินลงทุนส่วนหนึ่งในพอร์ตเพื่อลงทุนระยะยาว เน้นผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ และมีราคาความผันผวนต่ำกว่าหุ้นพอสมควร
